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[新月文摘]

热贴:这一轮死扛房价的中国大陆房地产开发商都要破产

作者:综合报道          录入于 May 16, 2010 at 18:36:57:
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  上海的房地产新政还没有出来,上海开发商不降价联盟已经土崩瓦解,“谁敢不降价”成了行业内一句俚语。可以想见,全国的开发商都面临艰难的抉择。当然,对万科、保利、招商等大的上市公司来讲,在中国这种体制之下,目前还没有什么风险,即使有风险也是由投资人和银行来背,谁让他们是改革开放新时期的红顶商人呢?

  但是,绝大多数开发商可能没那么幸运。对一些资产负债率超过100%、对一些手上还拿着地王和战线过长的开发商来讲,现在就比较难熬了,如果碰上央行加息,每一天多出来的利息,就有可能是把一辆劳斯莱斯幻影开进银行。一两天可以,长期肯定没有办法,就是有办法,也受不了。这也是央行迟迟不加息的良苦用心,实际上是告诉这些开发商,赶紧跑。

  总有一天央行顶不住通胀的压力,还是要动用加息这一招,可以说,到了宣布加息还没有跑的开发商就很难跑了。1923年以来,全球各国历次经济危机有一个基本规律,那就是:善跑者制胜。举一个近期的例子,美国次贷危机爆发前,高盛悄悄的抛空了大量的两房债券,最后,高盛活下来了,雷曼兄弟没跑赢就这么倒下了。

  高盛抛两房债券,自然有高盛的动机;但是,雷曼兄弟不跑,也有雷曼兄弟的道理。最后的结局,我们可以看见,善跑者制胜。中国的开发商面对到来的危机,大多茫然不知所措,有的还成立什么不降价联盟,用这种赌气的心理来应对危机,不管怎么说,都是一种小器。没必要嘛。市场格局在发生变化的时候,不降价就不可能会有市场,失去了市场,那你还有什么?答案只有一个:负债。

  开发商要明白的第一个道理:2009年那样的货币政策对中国来讲是永远不会有了,相信这句话,道理就不在此赘述。不要以为自己很能干,2009年这一年就是一个傻瓜也可以把楼卖得光光,就凭中国的开发商还没有几个人能够准确的判断宏观经济大势,因为没有人会花心思研究宏观经济,花了钱养的那几个经济学家或者教授,抬抬轿子吹吹喇叭还会用劲,真正谈学问谈智慧一个个狗屁不通。

  开发商要明白的第二个道理:所谓的城市化、刚性需求、丈母娘等等都是忽悠老百姓来接这击鼓传花的最后一棒,不然,就没得玩了,只是千万不要自己把自己也骗了。所以得赶紧跑,还是那句话:善跑者制胜。4月份,深圳鸿荣源公司将 2007年在广州拍的一块地王退给了政府,损失4亿元人民币。从这件事情,也不难看出,鸿荣源的老板是真老板,新政一出,先把地王给退了,这就叫善跑者制胜。

  开发商要明白的第三个道理:不要相信地方贪官,他们为了自己的利益,连公权都会出卖,同样也会出卖良心。尽管他们会说,我是谁谁一手提拔的,谁谁又是北京更大的高官,是谁也告不动的。江西原来有个副省长叫胡长清,是从中央机关下来挂职锻炼的干部,不是经常吹嘘,给中央首长送字画,赔老领导打桥牌吗?结果怎样?犯了罪,一样受到法律的制裁。

  开发商要明白的第四个道理:中国的土地是全体民众公有,这个体制目前没有改变的迹象,因此,全体民众是依赖这个土地而生活。土地是财富之母,劳动是财富之父,普通城市居民在这个城市生活,唯一的希望就是这个土地上的房子让他们安居,让他们有生活的希望,看得见子子孙孙的前景。一套房子,泯灭了他们所有的希望,这就表明这个社会对生民缺乏善意,这样的民族是没有前途的,一个民族没有前途,开发商就是赚再多的钱也是昧心钱。这样,你天天去普陀山烧香,菩萨都不会感应。

  现在,中国社会经过这么长时期的努力,想法设法为民生谋利益,房子当然是民生最大的福祉。开发商和地方政府,肆意垄断土地,炒买炒卖哄抬房价,掠夺普通居民的财富,这样的房价还有谁买得起?没有人买得起的房价为什么就不能坚决的降下来?长期依靠滥发货币支撑房价,有用吗?

  不管管理层怎么推出一大堆数据,实际上中国经济相当危急,主要原因就是大量的城乡居民可支付能力非常虚弱,直接导致的就是全社会消费力下降。中国的消费主要依靠政府消费在支撑,政府过度的消费滋生了腐败增大了负债,基本上是无以为继。这也就是地方政府为什么死抱着土地财政不放的主要原因。土地卖光了,这些官员就来搞大规模的拆迁,重新再卖一次土地,而重新再卖一次土地必须付出更高的成本,唯一的解决办法就是抬高房价。

  目前这种拍地逐年拉高房价,拉高房价后进行旧城改造,旧城改造又拉高房价,拉高房价又来拍地,已经循环了三个周期,第一个周期有12年,第二个周期只有6年,第三个周期只花了3年,那么,第四个周期呢?难道当年卖的房子第二年就拆迁吗?谁都知道不可能。所以,这个链条到2012年就要断了,那个时候地方政府的负债将超过一年的GDP,谁都知道这意味着什么?

  所以,从宏观经济视角透视资本市场,中国的高房价撑不过明年,现在开发商死撑房价,是在给自己断后路,而前面一定是悬崖。开发商毕竟只是商业行为,最后的结局就是破产。现在降价消化掉现有的住宅和土地,中国国务院又颁发了36条,鼓励民间资本进入飞机、铁路、港口、公路和电力等许多行业,那才能谋求长久的事业。

  尽管此次严厉的调控已经令市场交易量发生急剧下滑,开发商与购房者进入博弈阶段,但华远地产总裁任志强认为如果控制投资量,开发商手中的现金足够扛一年。此外,地产界人士也在担忧,调控结束之后很可能给楼市带来房价报复性上涨。

  昨日,REICO工作室发布一季度报告显示,2010年第一季度房地产开发完全投资额是6600万元,同比增长35%,增加31个百分点,比上季度增加了35个百分点。对此,任志强认为,扣除投资量后开发商手里还应该有18000多亿元。“可以说,大型开发商的现金流在目前阶段还没有受到任何影响。” 他进一步分析说,此轮新政是否有效就看开发商开不开工。“如果开发商继续缩减投资量的话,我想坚持一年都没有问题。”

  不过,一旦开发商收缩投资和开工量,那么就意味着未来的市场供应将减少,这种局面的结果将是房价新一轮上涨。全国工商联房地产商会会长聂梅生就表示了她的担忧。“据我所知,开发商目前的第一反应就是放缓拿地,这无疑将造成一年以后市场的一个紧缩期。由于开发商资金链比较宽松,开发商能控制房地产市场供给的速度。” 聂梅生认为,政府此段时间的土地供给是否增加将对未来房价涨跌起到至关重要的作用。



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