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[新月文摘]

楼市新政或致地方卖地收入缩水4000亿元

作者:世界名人网特约记者综合报道          录入于 May 18, 2010 at 08:59:09:
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各地调控房地产市场的新政近日纷纷出台。分析人士认为,房价的滞涨甚至下降,将迅速传导到土地价格,进而影响地方政府的卖地收入。预计今年政府的卖地收入将比去年的1.42万亿元缩水4000亿元。

近期,各地调控房地产市场的新政纷纷出台,遏制部分城市房价过快上涨初见成效。分析人士认为,房价的滞涨甚至下降,将迅速传导到土地价格,进而严重影响地方政府的卖地收入。分析人士认为,即使回归到正常年份的水平,2010年全国土地出让收入也将较2009年的1.42万亿元缩水4000亿元左右。

土地市场“流标”警报响起

据财政部统计,2009年,全国土地出让收入为14239.7亿元,比2008年大幅增长43.2%。2009年地方政府本级收入总额为32581亿,土地出让收入,占比接近43.7%,成为地方财力不折不扣的“顶梁柱”。

如今这“顶梁柱”已现松动迹象。在一季度部分城市房价飙升的同时,土地价格涨幅环比却出现回落。国土部下属的中国土地勘测规划院发布的最新报告显示,一季度末,全国105个主要监测城市综合地价为每平方米2715元人民币,同比增长8.1%,环比增长2.3%,环比涨幅回落0.7个百分点。

在新“国十条”出台后,房产市场和土地市场观望气氛都非常浓厚,优质地块的“流标”则充分表达了市场的悲观情绪。5月7日,在北京公布土地新政后的首次土地招标出让中,最受关注的顺义区马坡地块,由于所有开发商的报价都低于底价而“流标”。

一旦房价下跌30%的预期成真,土地价格下跌的幅度将更深。中国社科院中国经济评价中心主任刘煜辉表示,从1998年算起,国内土地市场出现真正的调整只有2008年,其标志就是土地频现流拍,地价屡被腰斩。

“以量补价”前景堪忧

土地出让收入的降低将对地方政府的投资能力形成直接影响。

华泰联合证券分析师陈勇认为,尽管从历史看,房地产业投资占总投资比重趋于稳定,其波动对总投资影响似乎并不大,但此次房地产调控对投资的影响将大于以往,原因在于本轮投资增长中地方政府通过融资平台而起到的驱动作用明显加强。由于存在“资产(土地)价格上升——抵押品价格上升——信贷扩张”的正反馈机制,2009年地方政府融资平台快速扩张,到年底其负债总额已升至7万亿左右。一旦本次调控遏制住了土地价格的上升势头,甚至使之下降,则地方政府借融资平台来撬动信贷资源,并进行投资扩张的能力将受到极大限制。

也许是预见到地方政府投资能力的萎缩,今年的土地供应结构已经开始调整。据中国土地勘测规划院的报告显示,一季度全国建设用地供应总量超过100万亩。其中,房地产开发用地占供应总量的39%以上,同比增长10.2%。

但是房地产开发用地的价格波动幅度要远超过综合土地价格。在经历过2009年的大幅上涨后,今年房地产开发用地价格增速前高后低的走势几无悬念。一旦房价出现下跌,在流动性偏紧的大环境下,房地产开发用地“以量补价”的政策初衷难保不会出现“价量齐跌”的结局。

如果工业用地和商住用地的出让情况双双下滑,全国土地出让金总额将大幅缩水。即使2010年的全国土地出让收入回归正常年份,接近1万亿的水平,相较2009年也将缩水4000亿元左右。

(据中国网)



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