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【My Home】休斯顿地产观察

购房有经纪人,会买得更便宜?还是更贵? 羊毛出在羊身上,还是羊毛出在牛身上?

申小雨          于 January 28, 2011 at 03:04:49:

近一年由于地产大势疲软,连带了大量建筑商的库存新房大幅降价销售,价格之划算不亚于一些银行查收屋。我在帮客户购房的过程中跟很多知名建筑商的销售人员成了朋友,如一些口碑很好的Taylor Morrison,David Weekley, Perry Homes, Trendmaker, Highland等等,经纪人与房价的关系,是我们经常感慨和叹息的话题。

前两天跟位于Sugar Land Telfair社区的Taylor Morrison 销售顾问Leisa聊起来,她又问我,“很多中国客人来买房常常都没有agent,为什么?”我说:“因为他们怕agent的佣金会从他/她的房价里出,房子就买贵了。”Leisa 也很沮丧地说:“我几乎要跟每一个客户解释有没有agent都不会影响合同的价格,房价的折扣幅度公司是有底线的,经纪人的佣金是另外一笔公司的支出,与我的销售价格无关。Frances,你可以在你的专栏里再解释一下吗?”

我也曾遇到同样的客户疑虑,有些已经从我手里买到房的客人,也会觉得我的佣金是他房款里多付出来的一笔费用。有些客户很直率,把疑虑告诉我,我便有机会解释给他/她这个地产代理机制的运作规则,有些客户虽然不问,但也未必清楚我的服务并没有增加他们的购房成本。

我理解购房者的想法是有这两个处出的:有一个简单的逻辑——“羊毛出在羊身上”,也有一个贸易上的常识——“中间商越多,价格就越贵”。这两条规则套用在地产上,就让很多购房者宁愿拿出大量时间来咨询朋友、四处询价、比价、看资料,宁肯自学成才,也不愿意请经纪人帮忙,不是不知道经纪人的专业知识和经验比自己强,而是觉得房价的3%给经纪人,实在太吃亏了。

经纪人在考执照的学习中就涉及到了经纪人佣金的来源问题,这里不得不说,美国的销售规则中,经纪人的代理机制设计得及其完善,对经纪人的考核、监督、报酬支付、法律保护及仲裁等都有详细要求。在地产代理人机制的设置中,还真不是“羊毛出在羊身上”,而是“羊毛出在了牛身上”。

从开发商手里购房:销售价格是开发商规定出来的报价,销售人员手中也有个公司规定的内部底价,无论有无经纪人,合同价一定不会低于底价。如果有经纪人,通常开发商会支付3%的佣金给经纪人,这笔钱从开发商的市场费中支出,而不是销售额中支出。或者也可以解释为,开发商规定了统一的市场零售价,购房者是终端消费者,拿到的一定是零售价;经纪人相当于批发商,在零售合同里,开发商给出的批发价与零售价的差价,就是支付给经纪人的佣金。普通购房者不具有经纪人身份,自然不具备资格跟开发商多砍下3%的价格。

从房主手里购房:房主在找经纪人将房屋上市销售前,必须跟卖方经纪人签好代理销售协议,通常卖方会同意支付6%的佣金,通常也是卖方与买方经纪人各得3%。买房者即使没有经纪人,房主也要支付6%的佣金给他的经纪人的,卖方经纪人不会也不能够给买家降价3%的,这既违反合同也违法。只有经纪人才有资格要求跟对方的经纪人分佣金。

所以,简单说来,卖房时经纪人的费用是“羊毛出在羊身上”;买房时经纪人的费用是“羊毛出在牛身上”。

一个专业的经纪人在买房时可以帮助客人争取到最大的利益,并在合同条款的约定、购房程序、手续的介绍和解释、贷款、验屋、新房建造材料、施工各环节出问题后与开发商的协调处理上,都能为购房者提供专业的建议与指导。诸此等等免费的专业服务,买房不让经纪人帮忙,岂不是吃了大亏了吗?!

如果您正想买房或卖房,有政策、市场方面的疑问,或希望我的专栏介绍哪些您关心的话题,均可与我联系。电话:832-620-3828,Email:xyshen123@gmail.com.

申小雨
德州注册地产经纪人
多年中美两国住宅&商业地产经验




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责任编辑:005
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