餐饮指南 皇道自助布菲 凤凰海鲜大酒家 德州旅馆订房 旗舰大旅馆 Quality Inn NASA 地产 联合地产 福达地产 健康/化工 维他公司保健品全球热卖 本草公司产品 商业信息/数据库/ 万方数据产品 赞助商广告 AD from Our Sponsor 蛋挞王ECK Bakery

许孝先生，1989年赴美留学，1999年回到上海，是一名海归人士。他在无意中涉足上海房地产投资。通过短短5年的努力，许先生的资产已超过他回国投资时的15倍以上，并成为上海成功的房地产投资专家。在北美洲中国学人国际交流中心组织的“2006北美上海购房团”启程前夕，北美交流中心通过越洋电话，专程采访了许孝先生，并征得他同意，向大家公布对许孝先生的采访，供即将赴上海购房的北美华侨华人参考。

北美交流中心（以下简称中心）：许先生，您是如何想到投资上海房地产的？

许先生（以下简称许）：许多事情的发生实际上都是偶然的。1999年，我在美国留学10年后，怀揣着10万美元积蓄，回到上海，并找了一份工作。由于自己在上海原有一套老房子，所以，10万美元积蓄也没有用掉。当时，觉得把积蓄放在银行里，利息很低，不合算。同时，也产生了在上海办外语补习班的想法。所以，2000年初，我就用这笔钱在浦东买了5套120平方米的房子。那时，中国政府已允许归国留学人员、海外华侨华人向中国的四大商业银行贷款。而且，业主购买多少套房子没有限制，只需支付头款20%即可， 80%的房款可向银行借贷。那时，房价低，每平方米才4000多元人民币。所以，5套房子总价才250万元人民币。头款只花了50万元人民币，约合6万多美元。积蓄还余3万多美元，足够支付5套房子1年半的Mortgage。我当初买5套房子的主要原因是想在上海办外语补习班，以作谋生。但由于种种原因，外语班没有办起来，房子空在哪儿也一直未用。5个月后的一天，我又经过该楼盘销售处，与该楼盘的销售总监聊了一会儿。在闲聊中，该总监说，“许先生，你买了好几套房子，现在想不想卖掉？”当时我很惊讶：“卖掉？怎么卖？”“你的房子至少已涨了20%。”销售总监说。那次回家，我算了一笔账：我头款总共花了50万元人民币，5个月的Mortgage是10万元人民币（其中约4.5万元为利息，5.5万元为本金），总共花了60万元人民币。现在把5套房子抛掉，可尽赚50万元，同时50万+5.5万元本金还在。5个月时间，投资回报率高达近100%。那一个晚上，我兴奋得整晚没有睡着。第二天，我就委托附近的一家房产中介，挂牌出售。不到半月，房子就卖了。我尽赚了50万。

中心：自那以后，您是否就专心于上海的房地产投资?

许：是的，自那以后，我就专心于上海的房地产投资。除了工作以外，我几乎把所有的业余时间都放到了上海的房地产上。我以前从来没有做过生意，但突然发现做生意是那么刺激，一个人的财富可以那么容易在短期内增值。所以，我对上海房地产的投资行为变得重视，也变得有意识、有计划地进行，不再像初次那样是盲目的了。我开始把投资房地产当作了一门生意、一种事业来做。我开始大量上网查询上海房地产发展的情况，仔细研究上海的城市规划：哪些地方要建地铁，哪些地方要建娱乐场所、大型绿地、博物馆、超市等。为此，我买了一本“上海城市规划”白皮书，并去上海城市规划馆参观了至少有5次。周末，一有空，就到每一个认为值得投资的新开发楼盘实地考察。当做出决定以后，我就会毫不犹豫地把资金投进去。

中心：房地产投资与城市规划有什么关系？

许：房地产投资与城市规划非常有关。比方说，94年底，上海市政府决定在浦东建设全市最大的公园——世纪公园。当时很多有眼光的人士，就非常看好世纪公园周边地区的房产升值潜力，投资买了多套房产。而那时候，浦东地铁尚未通，过黄浦江隧道或大桥都要收费，许多上海本地人都不愿意到浦东买房，所以，浦东房价很便宜。结果，7 - 8 年以后，当浦东世纪公园建好、地铁开通、过隧道与大桥费取消、上海科技馆、上海艺术中心陆续建成并开放的时候，浦东世纪公园周边成为上海最高尚的居住区与富人区之一，房价平均升值了300%以上。

中心：您认为，目前在上海哪些地方仍值得投资？

许：我认为，目前在上海值得投资的地方是那些大型设施已规划并正在建造与施工但尚未完工的地方（已完工的地方，一般房价已升得很高），比如上海正在建造的几条地铁线周围，上海的几个大型卫星城如松江、临港新城、罗店、安亭、高桥等，上海世博会浦东地区，黄浦江边正在开发的地段（除陆家嘴外）。因为上海人口密度大，机动车辆越来越多，地面交通很不方便。所以，地铁成为上海最迅速、最经济、最方便的交通工具，也成为老百姓买房所要考虑的首要因素之一。上海的一城九镇是现在的政治局常委黄菊在上海担任主要领导时提出的发展思路。一城为上海城，九镇为上海郊区的九个新镇，也叫卫星城。这些卫星城由于上海市政府的重视，规模都很大，规划、设计、绿化、小区配套等十分有品位，环境也非常优美，漂亮，尤其吸引长期在国外居住、对环境条件比较重视的海外人士。如果有地铁或高速公路通过这些卫星城，那么就会又加上一个利好因素。比如上海南汇的临港新城，高速公路直通浦东机场与市中心；地铁7号线从上海市中心直通宝山罗店北欧新镇。所以，这两地都是值得投资的地方。

另外，上海的城市规划也一直在完善、充实之中。比如最近报上有一条消息，美国洛克菲勒集团将在上海外滩源原英国领事馆周围一片旧区投入10亿美元进行旧城改造。如这一消息属实，虽然那儿的房价已经很高，但肯定还是值得投资。浦东的三林地区，原已划出大片土地，等待美国好莱坞影城的建设，但最近却一直没有消息。在香港刚开园的中国第一个迪斯尼乐园，游客数量与经济效益并没有像原先预期的那么好。所以，美国的迪斯尼乐园据说还有意在上海建设一个迪斯尼乐园。如果这两个项目在上海能够启动，周边的房地产也一定值得投资。

总之，要投资上海的房地产，一定要注意上海的变化，留心上海的发展，也要花一点时间做一点功课。现在网络很发达，许多信息都可以上网查到。

中心：您在上海投资房地产，具体的操作办法是什么？

许：我在上海投资房地产，一般的操作办法有以下几个步骤：

1、先做前期评估与调查，就是先了解上面说的投资楼盘附近有什么规划中的项目，如地铁、大型绿地、大型娱乐场所、旅游景点等。

2、了解楼盘的开发商是否有实力，房屋是否能按时完工与交房。

3、了解楼盘是现房还是期房。一般情况下，现房比期房要贵很多。所以，我挑选的楼盘基本上都是期房。而且，现在上海市政府对房地产开发商作出的规定越来越规范，要求也越来越高。比如，小高层建筑，必须封顶才允许对外销售。高层建筑，必须建到三分之二才允许对外销售。所以，购买期房，尤其是有实力的大型开发商开发的期房，一般都不会出现交不了房或赖账等现象。

4、了解楼盘的房价。有的楼盘什么都好，全符合上面说的条件，但是价格太高，你若进场，就会承担很大风险。

5、实地考察。这是在房地产投资中被我认为最重要的一个步骤。一般来说，我没有亲自实地考察过的房产，我基本上不会去投资。有时候，我还会去一个楼盘考察几次。考察的内容有，1）楼盘的周边环境：规划中的大型项目是否已经建成或已经施工，小区外的街道与绿化是否整齐、漂亮；2）小区内部：绿化设计得如何，建筑物的外部造型是否漂亮美观；3）建筑物内部：房型设计是否合理，从室内看室外的景观与视线是否好，房屋施工质量如何等。如周围有大片未拆除的旧屋，环境又脏又乱又差，或建筑物外部造型难看，那么就是价格便宜也情愿放弃。

6、签约与贷款。经过上述几个步骤，我若若对某一楼盘十分满意或很满意，那么就会毫不犹豫地与开发商签订购房合同。

对投资人来说，自己拥有的流动资金永远有限。所以，作为房地产投资，在能够贷款的情况下，我基本上都向银行申请贷款，以最小的资金投入量，达到最大的投资回报。这笔账实际上很容易算。如果我第一次不是用50万元买5套房，而是一次付清，用50万元买1套房，那么我第一次就只能尽赚10万元，而不是50万元了。

前几年，在上海买房贷款没有限制，只要付头款，业主随便可以买多少套。现在，在上海最多只能申请两套房的贷款，有的时候只能申请一套房的贷款。但是，由于今年5月分来，上海房市下跌，银行对外发放的房屋贷款量也跟着大幅下跌。所以，最近上海银行业对房贷的限制又有松动的迹象。

中心：你向银行贷款后，对还贷有什么对策？

许：我向银行贷款，最保守的时候，在付掉头款后，还会留下足够支付一年半Mortgage的资金。但事情不是绝对的，要按当时的市场情况与整个大环境灵活掌握。比如，在2003、2004年上海房市最热的时候，我投资购买房产，在付掉头款后，一般只预留够支付3个月Mortgage的资金。因为，那时候，如果流动资金无法周转，就设法抛掉一套房子，以回笼资金。一般情况，房子上市后不超过2个月，就能把房子卖掉，快的时候一个星期就能把房子卖掉。但在目前上海房市不是很热的情况下，如果向银行申请房贷，至少应该预留足够支付一年Mortgage的资金，以保留足够的余地。

中心： 您认为在目前上海房市不很景气的情况下，能否仍可投资上海的房地产？

许：我认为，在目前上海房市不很景气的情况下，对上海房地产市场的现状与未来发展趋势要做出有利与不利因素的分析。目前投资者进入上海房地产市场的不利因素是：

1、中央为整顿上海房市的宏观调控政策仍然存在，并继续产生着影响。所以，对房地产投资人产生了很大的心理影响，其结果是，导致了大量房地产投资人产生了观望态度。

2、房地产开发商为了赶在年底前向银行归还贷款本金与利息，纷纷降低房产价格，进行促销，以快速回笼资金。所以，上海的房价下跌给上海的房地产投资人予心理上更大的投资障碍与负面影响，投资人对入市更为谨慎。

3、上海的四大国有商业银行：中国银行、工商银行、建设银行、农业银行，虽由于购房人大量减少，发放的房贷量比往年大幅下降，为了自身生存与利益的需要，四大银行有房贷限制松动的迹象，但是，还没有大规模政策松动的正式文件出现。

但是，目前投资者进入上海房地产市场也有很多有利因素：

1、依多名中国经济学家的看法，上海的房地产价格由于开发商急于在年底前向银行归还贷款本金与利息，加上中央宏观调控的影响，纷纷降价促销，上海的房价在2006年第一季度将跌入谷底。所以，这对投资人来说，目前进入上海房市是一个有利时机。

2、因为目前绝大部分投资人处于观望的状态之中，所以，还没有把上海的房价像2005年初一样迅速哄抬上去，这对投资人来说，是一个有利因素。当绝大部分投资人停止观望，纷纷入市的时候，房价也就会迅速抬高，再入市就会迟。

3、银行赚取利润的最主要手段是对外放款，收取较高的利息。现在由于上海房屋交易量大幅下降，银行对外发放的房贷量也随着大幅下降。所以，对上海的银行业来说，最近日子并不好过。为了自身的利益，上海的银行业明的暗的已纷纷开始松动贷款的年限与贷款的额度限制，本来只能贷款70%，现在开始又考虑可贷80%。而且，上海银行业已公开发布政策：贷款的额度与年限依照贷款人在中国还贷的信用度而决定。那就意味着，在中国申请过房贷的人士，可以再申请房贷。对投资上海房地产的人士来说，这又是一个利好消息。

所以，我认为，目前投资人仍然可以投资上海的房地产，尤其是2005年底与2006年初，是进入上海房地产市场的一个较好时机。

中心：除了以上目前存在的特定因素，您认为对房地产投资人来说，上海还有哪些特有的优势？

许：你这个问题问得很好。上面我说的几个因素确实不是投资上海房地产最大的利好因素，而只是上海目前在宏观调控下存在的几个特定因素。我认为，投资上海房地产，最大的利好因素是上海特有的以下几大优势：

1、上海是中国的经济、金融、商业与航运中心，其地位的重要性完全如美国的纽约，英国的伦敦，日本的东京，法国的巴黎。目前，世界500强企业、中国最大的民营企业都纷纷把在亚洲的总部与中国的总部迁往上海；世界各国最大的金融机构如花旗银行等都在上海外滩与陆家嘴落户；中国最大的深水港——上海洋山海港今年已经开始启用，上海将迅速成为世界航运中心。

2、上海是中国人口最多的特大型城市，有常住居民1300万，流动人口包括在上海经商、打工的人员500万，加起来共1800万。目前，中国正在蓬勃推动的城市化运动，更将加速农村人口向城市集中。象上海这样具有特别优势与吸引力的城市，其城市规模将在今后10年内迅速膨胀。

3、另外，中国实行市场经济以后，计划经济时代的户口制度在现今中国几乎已无足轻重。上海人口的迅速增长意味着住房需求的迅速增长。

4、上海是中国国际化程度最高的大型都市。上海不但是上海人民的上海，也是全中国人民的上海，与全世界人民的上海。目前，江苏、浙江、安徽等上海周边省市甚至东北、四川等先富起来的人们纷纷在上海购房，送子女在上海求学。另外，在上海常住的台湾人口高达40万。在上海办合资、独资企业的欧美老板和高级管理人员们，也纷纷在上海置业购房。上海的古北新区、浦东的金桥地区，已成为上海著名的国际社区，那里的老外居民比中国居民还多。金桥地区的街道名字都使用中、英两种文字书写。

5、上海有限的土地面积与迅速增长的人口成为极强的反差。上海市的总面积为6340.5平方公里（其中崇明岛为1041平方公里，占了近六分之一），是北京市总面积16410平方公里的三分之一多一点。大家知道，上海的土地是不能再生的，而上海的人口却在迅速增长。因此，上海未来的房价不断上升是必然的，也是可以预期的。

中心：您认为，有那么一天，上海的房价会象纽约、伦敦、东京一样高吗？

许：目前，在离旧金山市中心20公里的小镇上，一套150平方米的公寓，其外部造型与内部房型还没有现今上海开发的楼宇来得漂亮，售价却高达70万美元，是上海同类地区、同类楼盘的近7倍。所以，上海目前的房价还远远低于世界国际大都市的房价。我认为，只要中国的经济在未来20年内持续保持7%以上的增长率，上海的房价总有一天会像纽约、伦敦、东京一样高。而且，那一天到来的时间，可能不会像人们预期的那么久。

中心：据您这些年的观察，目前在上海买房的人主要有哪几种？

许：据我在上海这些年的观察，目前在上海买房的人主要有以下几种：

1、 常驻上海的外商老板与高级管理人员，他们一般买别墅与高级公寓。

2、 海外华侨华人、归国留学人员。他们中条件好的买别墅与高级公寓，条件稍差一点的买普通公寓。

3、 港、澳、台同胞。与海外华侨华人一样，他们以买别墅与高级公寓的居多，但条件稍差一点买普通公寓的也有。

4、 江苏、浙江、安徽等上海周边省市以及中国其他省市先富起来的人们，尤其是那些民营企业家们。他们买别墅与高级公寓居多。但较小的民营企业家买普通公寓的也有。

5、 上海当地中产阶级（包括中产阶级）以上的人员，如民营企业家、国营企业高级管理人员、演艺人员、政府官员、教师、企业白领等。他们中条件好的如企业家、演艺人员也均买别墅与高级公寓。普通白领、普通官员、中学教师等，则买普通公寓的居多。

以上5类人员，在上海购买自住房的同时，许多人员也在投资上海房产，包括那些外企高管。浙江一带的大、中、小民营企业家，如温州等，则在上海投资房产成风。

中心：您认为，上海那么高的房价，上海的工薪阶层能买得起吗？

许：我觉得，应该把上海的工薪阶层分为两类：一类是中产以上（包括中产阶级）的工薪阶层，如上面所说的企业高级管理人员、政府官员、企业白领、教师　等，因为他们也是工薪阶层。另一类是生活在社会底层的工薪阶层，如普通工人、公交车售票员、清洁工人、商店店员等。后一类工薪阶层确实买不起上海的房子。但这种情况不是与美国一样吗？美国也不是人人都能买得起房子。在美国，靠租房过日子的人多得是。美国还有低收入房，专卖给低收入家庭。上海现在也有经济实用房，专卖给上海的低收入家庭。

在上海，我曾到访过多名中学教师的家庭。这些教师都买了不错的、较宽敞的普通公寓。

中心：您认为，上海房地产发展前景如何？下一个上海房地产高潮会在何时出现？

许：我认为，在过去一、二年，尤其是2005年初，上海的房价上升速度确实太快，也太猛，对上海房地产市场的健康、稳定发展没有好处。在目前，上海的房地产市场由于中央政府的宏观调控政策，显得有些低迷。但是，宏观调控能把房地产泡沫挤出去，对上海房地产市场的健康发展很有好处。

由于上海在中国独一无二的地位与优势，伴随着中国经济的持续、快速增长，加上2010年，上海将举办世界博览会，2020年上海的地铁轨道交通线将建成17条，以及上海经济中心、金融中心、航运中心、商业中心地位的确立等一系列宏观经济的良性发展与上海城市地位的不断提升，从中长期看，毋庸置疑，上海的房价一定是不断往上攀升的。就如我上面所说，总有一天，上海的房价会象美国的纽约、英国的伦敦、法国的巴黎、日本的东京一样高。

我认为，上海房市发展的周期约是5年左右。目前，上海房市处于低谷之中。2010年前后，上海房市将又会出现一轮高峰，又将“引吭高歌”。　

至于现在是不是进入上海房地产市场的最佳时机？对这一点，大家仁者见仁，智者见智。中国许多经济学家与房地产专家说，上海的房地产价格将于2006年第一季度跌入谷底。那么，换句话说，这时候应该是进入上海房市的最佳时机。但也有人说，再等一等，看一看。这就要看各人的判断力了。

但是，总而言之，我的意见是：在中国经济腾飞的年代，作为一名中国人，包括海外中国人，一定要关心中国正在发生的事情。目前中国飞速的经济发展，是中国近代几百年来赏赐给我们这一代人的最佳历史机遇。尤其在上海这样的国际大都市里，机会更多，每一个人都不应错过。一个人只要抓住其中一次机会，就有可能成为百万富翁、千万富翁。

关于“2006北美上海购房团”详情，请点击网址：http://www.nacenter.org/meilanhu.doc 或来电1800-990-7958（免费长途）;　703-318-8988

“北美洲中国学人国际交流中心”供稿
2005年12月20日