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[经济观察]

立足居者有其屋 国务院出招遏制部分城市房价过快上涨

作者:世界名人网特约记者综合报道          录入于 April 25, 2010 at 08:56:23:
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世界名人网讯 银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时,解读了最新出台的房贷新政。他强调,新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套,同时,认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。

二套房以住房套数界定 不再以贷款记录认定

在此次“国十条”房贷新政出台前,二套房的认定标准是“是否利用贷款购买住房,且贷款是否已还清”。而杨家才指出,房贷新政的二套房认定将“以房为限,而不是以贷为限”。所谓一套房贷、二套房贷,首先购房单位是家庭而不是个人。家庭由三种人组成,本人、配偶、未成年子女。一个家庭只要购买了一套房,再买房就叫二套。第三套房也是按家庭,不能证明是二套房的,那就是第三套房。

他表示,只有以房来划分,才有一套二套的问题。而“实行差别的房贷政策的时候,主要以房进行划分”。

而据杨家才介绍,房子的套数需经房产管理部门的房屋登记系统进行查询后,由其进行认定。此外,银行在做个人住房按揭贷款时,还需要严格执行面谈、面签、上门走访的程序。

4月14日,国务院发出通知,要求二套房贷首付比例不低于50%,利率1.1倍;三套以上房可停贷。杨家才指出,从整个新政来看,政策出发点是居者有其屋,有一套住的就足够了,一个人没有必要住两套。房地产按揭贷款只支持住房的资金需求,而不能支持倒卖房屋的资金需求。

开发贷款和土地储备贷款“三不贷”

杨家才透露,目前,银监会对于开发贷款和土地储备贷款明确了“三不贷”原则。对于国土管理部门查处并确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业,不予发放新的贷款;对于住建部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再给贷款;对挪用银行的贷款去缴纳土地出让金的,即参与招拍挂做保证金,然后交土地挂牌款的,不再增加贷款。

此外,对于土地储备贷款,银监会还要求,地贷挂钩、建贷挂钩及房贷挂钩。“你整治哪块地,经过评估之后,给你多少贷款,叫地贷挂钩。跟踪这个地的去向,卖到哪儿贷款就收到哪儿;第二个是建贷挂钩,房地产商要贷款,一定是跟在建工程挂钩,然后用我的钱把这个楼盘建起来之后,要监督你销售;再一个就是房贷挂钩,就是房子与贷款挂钩,你卖出去我要实行封闭运行,在银行开户,要随着卖房的进度偿还你原来的贷款”杨家才解释说。

可暂停第三套房贷 异地炒房将不予贷款

国务院17日发出通知,要求进一步落实各地区、各有关部门的责任,坚决遏制部分城市房价过快上涨,切实解决城镇居民住房问题。

地方政府可限定购房套数

通知说,近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头,投机性购房再度活跃,需要引起高度重视。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性,认真落实中央确定的房地产市场调控政策,采取坚决的措施,遏制房价过快上涨,促进民生改善和经济发展。建立考核问责机制,对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力,影响社会发展和稳定的,要追究责任。

通知要求,坚决抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定,认真做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、价格涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

中央将资金支持公租房

通知要求,增加住房有效供给。增加居住用地有效供应,房价上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量。调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房建设规划,明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。房价过高、上涨过快的地区,要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。

通知要求,加快保障性安居工程建设。按照政府组织、社会参与的原则,加快发展公共租赁住房,地方各级人民政府要加大投入,中央以适当方式给予资金支持。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划(包括各类棚户区建设、政策性住房建设),并在2010年7月底前向全社会公布。

对炒地开发商不得发贷款

通知还要求,加强对房地产开发企业购地和融资的监管。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中,其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。加大交易秩序监管力度,完善房地产市场信息披露制度。

猛招

●商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;

●对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款;

●地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数;

●发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

4日内猛招连连

4月14日 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,提出坚决遏制住房价格过快上涨。各城市政府要切实负起维护房地产市场健康发展的责任。加强住房保障工作,增加住房建设用地有效供应。实行更加严格的差别化住房信贷政策,抑制投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。

4月15日 国务院公布新一轮遏制部分城市房价过快上涨的新政,被称为新“国四条”:一、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;二、对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;三、对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平;四、准许地方政府根据实际,在一定时期内采取临时性措施,严格限制各种名目的炒房和投机性购房。

4月17日 国务院发出通知,要求坚决抑制不合理住房需求。商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

近期房地产市场调控策略

2010.04.19 住建部要求商品住房严格实行购房实名制 住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》,要求商品住房严格实行购房实名制,认购后不得擅自更改购房者姓名。

2010.04.17 国务院:房价过高地区可暂停发放第三套房贷 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

2010.04.15 国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50% 14日召开的国务院常务会议要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。

2010.04.13 住建部:加快保障房建设 遏制房价过快上涨 住房城乡建设部13日召开电视电话会议,要求加快保障性住房建设,其中,公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点,同时遏制部分城市房价过快上涨。

2010.04.11 银监会:银行不得对投机投资购房贷款 中国银监会11日指出,银行业金融机构要增加风险意识,不对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平,加大差别化信贷政策执行力度。

2010.03.18 国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案 按照国资委要求,除已确定的16家以房地产为主业的央企外,78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组,在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。

2010.03.10 国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查 国土部发通知:一、加快住房建设用地供应计划编制;二、促进住房建设用地有效供应;三、切实加强房地产用地监管;四、建立健全信息公开制度;五、开展房地产用地突出问题专项检查。

2010.02.20 银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者 流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资,不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。

2010.01.12 央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋 中国人民银行决定,从2010年2月25日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2010.01.10 国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展 国办发出通知,要求进一步加强和改善房地产市场调控,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。

2009.12.23 财政部:五年内住房转让全额征收营业税 自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。



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