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[经济观察]

国务院施压房产税推进紧锣密鼓 多个地方筹备

作者:中国经营报          录入于 August 29, 2010 at 04:37:31:
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近日,国务院副总理李克强多次提出坚决抑制楼市炒作,足显管理层控制房价走高之势卷土重来的决心,政策调控从紧信号明显。

市场对国土部严查囤地拍手称快,有消息称国土资源部正在约谈地方政府一把手,土地问责风暴似乎也日渐临近。但与国土资源部的高调清查相比,地方政府对囤地的反应甚微。从地方政府土地财政占比中不难看出,土地背后的利益链条让地方政府难以出手。调控政策已经直接影响和冲击了地方政府的钱袋子。

近日,发改委官员重提税收体制改革。房产税作为收紧贷款、严查土地之后的终极解决方案,并不能一蹴而就。但各地方政府的紧张筹备表明,启动税收体制改革的大幕已经拉开。

房地产税就像影子一样隔空遮照着中国房地产业。尽管它何时以何种方式突然来袭,至今仍无定论,但来自地方政府的秘密筹备却又适时地表明,中国房地产业将以“税调”取代“政调”并非空穴来风。

“房地产税最核心的在于建立评税计税标准,围绕这一层面,我们已经和部分房地产企业、建筑安装企业召开过多次座谈会。当下最核心的还是在完善各项数据的同时,开展部分试点。”成都市财政局一位人士8月25日向《中国经营报》记者透露,国务院今年已多次指示要推进房地产的税制改革,而财政部、税务总局和发改委的意见是,各地要先行着手前期准备。

在多方授意下,多个地方政府也开始着手进行房地产税征计培训。

从二手房交易入手

此前,尽管房地产业税种繁多,但关于房产交易、持有环节的征税标准仍然饱受争议。

成都市税务系统正在努力的就是完善这一标准。“今年主要是通过二手房交易系统完善评估计价标准。”成都市地税局人士表示,成都市的初步计划是,用两年的时间对二手房交易的计税价格实现科学核定,使二手房交易的计税价格能够达到真实成交价格的70%~80%,“这一模式首先要遏制的是二手房交易环节的少缴税问题,进一步才是为今后的房产税改革建立一个评估计价数据库。”因为,缺乏税收数据的技术支持,房产税开征将只能纸上谈兵。

据了解,成都市中心城区目前采取的二手房交易计税征计办法是以市场指导价格报税,并且有明确的指导价标准。比如内环线以内的框架结构房指导价为3500元/平方米,一环内为3000元/平方米,一二环之间为2700元/平方米等,但这一标准甚至略低于市场真是成交价的三分之一,而在成都近郊区县,市场指导价报税更是问题重重。仅这一环节“流失”的税额就达数亿元之巨。

当前,全国的房产税收征计方式主要有人工评估、市场指导价和计算机软件三种方式,其中计算机软件评估虽然更为科学合理。但最大的问题在于,各地的数据并不完善。

“要让数据更接近市场的真实状况首先就是要地税、国土、房管三部门联手,还要依托中介评估机构。”上述成都市财政局人士表示。

据了解,成都市的做法是从土地所在地批文、地号、成交价格、房屋出售价格、面积、结构、楼层、使用年限等入手,全面弄清二手房基础信息。在对二手房评估过程中,聘请有资质、信誉度高的中介评估机构参与其中,通过深入房屋中介机构、社区、小区、住户对房屋使用年限、坐落位置、周边交通、服务等情况进行全方位调查摸底,收集资料,反复论证。在广泛收集房屋信息的基础上,依据相关参数,将房屋评估信息输入计算机“房地产评税软件系统”。经过这一系列摸底之后,形成的征计数据将达到市场真实价格的70%到80%。

成都市目前的征计实验表明,一旦新的“房地产评税软件系统”形成之后,在交易环节,如果报税过低,系统将自动报警。

无独有偶,记者从有关渠道了解到,事实上今年4月份以来,包括重庆、上海、广州、杭州、成都等地都在税务系统展开了多轮的房地产税收征计培训,并对征计评估的标准做了多番筹备。

“这个系统目前只针对交易环节,一旦完善之后将水到渠成地运用到房地产的持有征税环节。”

“税调”渐进

一直以来,关于此轮中国房地产调控就存在诸多争议。甚至有地方政府官员公开表示,调控房地产市场应该动用税收机器,而不仅仅只是调金调息和停房贷,应该“以市场的方式来代替政治调控的方式”。

来自中央的文件也一再证实,以调金调息和停房贷的“政调”只是剂猛药,要解决的是抑制部分地区房价的过快上涨,“政调”5个月之后,各地的房价统计显示,这一目的基本达到。

而中国房地产屡调屡涨的历史经验又不得不让市场人士忧心,此次“政调”效果又将被时间化为乌有。8月中旬,随着调控的进行,部分城市的部分项目又开始了涨价的暗流,让“政调”的前景再次受疑。

此间,启动“税调”的呼声再出。

“实际上,中央在此轮调控一开始就在为将来的"税调"做准备,国务院也发三道文要求各地发挥税收政策对住房消费和房地产受益的调节作用,但是由于房地产税收征计存在着评估标准和模式不统一,信息极度匮乏等因素,要完善这个系统工作何其繁多。”上述成都市财政局人士表示,从种种迹象表明,在政治调控仍将持续影响市场一两年的情况下,中央政府还有足够耐心等待各地关于房地产征税环节的准备工作。

“如果现有政策尚不足以把房价屡涨的问题治好,不排除房产税或者物业税适时出台,从而实现中国房地产调控从政治调控到税收调控。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授认为。

土地财政生变

“各地方政府关于推进房地产税制改革的态度事实上比执行"414"新政要积极得多。”在中国社科院财政与贸易经济研究所副所长高培勇看来,这主要涉及地方政府的财政利益。

与土地财政一次性为地方政府带来庞大收益不同的是,房产税是在物业持有环节征税,为地方政府带来的是更持续稳定的税收收入。

不管中央对信贷调控还是土地调控的坚持对地方政府影响如何,一个不争的事实是,目前大部分一线城市几乎无地可卖,二三线城市用地也日趋紧张,以往部分城市一年动辄数百亿元的土地财政日渐告急。

“以"税调"取代"政调"是国外房地产市场较为成熟的经验,不仅可以改变"政调"不稳定因素,还可以从根本上扭转地方政府把GDP当成倒卖土地的扭曲现状,改一次性的卖地财政为税收的细水长流,从根本上增加投机性住房的投机成本,从而让楼市健康发展。”知名房地产研究人士杨成晓表示。

8月24日,国家发改委财政金融司司长徐林公开证实,我国将推进房产税改革,它的开征可以为地方政府带来一个稳定的主体税种。

据记者了解,在财政部近日举行的地方税专题工作研讨会上,部分地方财政系统人士甚至带着地方“意见”来学习其他地区的经验,在他们看来,以房产税收代替土地财政之后,一切工作都需重新考量。

新闻背景

8月24日,国家发展和改革委员会财政金融司司长徐林表示,“中国将实施一系列税收体制改革,重新设计税收的分享比例,重点是要健全地方税的体系,增强地方财政收入的能力,赋予省级政府适当的税政管理权限。”其中包括优化增值税和营业税税收制度,扩大增值税征收范围;统筹企业税费负担,实施资源税改革;推进房产税改革;继续实施个人所得税改革。上述表态意味着税改下一重点将是从根本上扭转分税制改革之后地方政府对土地财政的依赖,解决土地财政推高地价的问题。



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