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[风水大师]

房贷与楼市命运悲惨!看美国"房奴"的生活

新京报          于 April 03, 2007 at 18:01:53:
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为自己买一个家是几乎所有美国人的梦想,而大约70%的美国人正在这么做。

不过,如果不是过去10年中出现的一种新的贷款形式———次级抵押贷款,可能很多美国家庭这辈子都不太可能拥有自己的房子。在很长时间里,次级抵押贷款似乎成为了一个各方多赢的选择。

次级抵押贷款指银行或贷款机构提供给那些信用等级或收入较低、无法达到普通信贷标准的客户的一种贷款。这种贷款通常不需要首付,只是利息会不断提高。在美国房地产繁荣时期,为了鼓励更多低收入者买房赚取高额利润,许多抵押放款公司不查客户收入、资产,甚至允许客户编造虚假信息。

随着利率上涨,次级抵押贷款市场违约率不断攀升,许多人无力支付高额月供不得不将房屋交还银行。

预计今年约有120万美国人由于无力偿还贷款,面临房屋遭收回的危机。而次级抵押贷款公司自身也受到重创,目前已有30多家公司停业,而据美联储预测,如果这种不景气持续下去,还可能导致100家次级抵押贷款公司关闭。

显然,美国梦不应这样发展,但是应该怪谁呢?

现状篇
斯尼尔利夫妇的“房奴”生活

美国科罗拉多州桑顿市,第A200642668号抵债没收房屋里的灯还亮着。这里很快就不再是安吉拉·斯尼尔利和蒂姆·斯尼尔利夫妇的家了。

小家庭实现购房梦

为了这幢房子,他们先是花完了钱,浪费了时间。现在,他们几乎肯定要被逐出这里了。

38岁的蒂姆和33岁的安吉拉是一对青梅竹马的夫妻,他们20出头就结了婚,并在5年之内添了3个孩子。从海军退伍后,蒂姆在丹佛发展迅速的郊区找到了一份景观美化的工作,而安吉拉则就职于一家保险公司,他们每年的收入加起来大约有5.5万美元。

10年中,这个小家庭不断从一个租来的房子搬到另一个租来的房子,想拥有自己的房子的想法也越来越强烈。到2004年蒂姆35岁时,夫妻俩开始在距离丹佛20分钟车程的桑顿寻觅可以购买的房子。这个地区主要居住的都是工人阶层。

安吉拉和蒂姆一下就爱上了中介推荐的一幢二手房。这幢鲜艳的粉色房子坐落在一片70年代建成的街区中,门前有一棵大树,宽大的卧室可以让每个孩子拥有自己的房间,3只狗和6只猫也都有了足够的活动空间。

而这幢房子只需要花费20万4000美元。蒂姆和安吉拉觉得挺划算的。中介马上又补充说,可以为他们找到不需要首付的贷款。于是斯尼尔利夫妇立即决定成交、不再看别的房子了。

签下两份贷款合约

2年后的今天,又卖掉了100多幢房子的房产中介人肯特·威德玛已经不记得他曾经的客户斯尼尔利夫妇了。他只是对这类客户非常了解,次级抵押贷款基本上是他们中的多数人唯一能够得到的贷款。

斯尼尔利夫妇说,他们本来希望以6.5%的固定利率贷款,那样的话,他们每个月只需要还1290美元,只比之前租房的费用稍微多一点。

但是2004年8月末,所有的数字都变得更高。提供给斯尼尔利夫妇的是2份贷款,由同一家得克萨斯信贷机构赛布林资产合伙公司提供。第一份贷款金额用于支付房价的90%,当时的利率是8.31%,但是会在2年后调高。第二份贷款用于支付剩下的房款,利息是13.69%。每个月的月供从1623.80美元开始,以后逐渐增加。

现在再回想2年前签下贷款的情形,蒂姆认为他们本应该多问一下或者直接离开。但是当时所有的事都没有跟他们说明。于是蒂姆和安吉拉紧张地互相看了看,然后决定为了房子每天工作更长的时间。

接着,他们签下了贷款文件。

艰难月供在他们成为房子主人的第二天,他们开始把这里装饰出家的样子,重新用深蓝色粉刷外墙。但是在油漆不够用的时候,他们停了下来。2年后,房子的东墙上仍然留着一块尚未用蓝色盖掉的粉红。

有几个月时间,他们还能够应付月供和日常开销。但是2004年结束了,蒂姆的老板解雇了他。由于斯尼尔利夫妇几乎没有积蓄,他们很快就入不敷出,有2期月供没有付出来。

到这时候,斯尼尔利家的贷款已经被转手卖掉了。新接手的贷款服务机构叫做回家金融公司。这家公司为斯尼尔利夫妇制定了新的还贷计划并要求他们按时还贷,之前没有付出来的月供将转为本金重新计算利息,他们的月供增加到了1920美元。

又过了3个月,蒂姆找到了新工作,薪水只有之前的2/3。申请低收入者退税本来应该让他们日子好过一点。但是,用蒂姆的话来说,越来越高的月供“紧紧地捆住了”他们。安吉拉也不得不延长工作时间。

屋漏偏逢连夜雨,2005年7月,安吉拉在驾车上班途中出了车祸。医生说安吉拉伤势不重,但是车祸造成的头痛让她被迫在家休息了3个星期,并且使之后的工作也受到了影响。斯尼尔利家的月供越欠越多。

不断高涨的利息

贷款机构又重新制定了还贷计划,每个月的月供增加到了2100美元。安吉拉开始提取她为数不多的养老金用于还贷。如果他们能撑过2006年,也许就能够再申请到贷款或者想出其他的办法。

但是他们又遇到了另一个问题。

斯尼尔利家的贷款几乎才刚刚还了一点点,然而由于经济不稳造成的房地产市场冷却以及受到新房竞争等因素,这幢房子在市场上的价格反而比他们买下的时候降低了。过去深信房子会增值的斯尼尔利夫妇不得不接受一个事实,他们无法再次获得贷款,也不可能把房子用更高的价格卖掉了。

另一方面,2年将满,他们的贷款利率要提高了。

贷款机构告诉蒂姆和安吉拉,他们要么必须还贷,要么房子就将被作为抵债品拍卖。蒂姆说:“我猜我必须用房子抵债了,因为我已经给出了我能给的一切。你不可能从萝卜里挤出血来吧。”房屋没收抵债通知在2006年10月寄到了斯尼尔利家,从那之后,他们就一次都没再交过月供。

2007年初,回家金融公司寄来了一封信。如果他们继续住在这所房子里,利率将提高到12.8%。累计没有偿还的月供也越来越多,滚雪球似的计入了本金。从理论上说,如果他们继续交月供,他们可能继续拥有这所房子。但是他们既没钱,也不想这么做。

无人竞价的拍卖

现在问题在于,还有多少像斯尼尔利夫妇那样的不良贷款存在着,而谁又将最终为此承担责任?表面上,没收抵债的房屋可以拍卖。然而事实上,在斯尼尔利夫妇的房子所在的亚当斯县,每周举行的抵债房屋拍卖似乎很少听到成交落槌的声音。这些房子便宜是便宜,但是似乎总令人心存疑虑,所以没有竞价者出现。每周例行的拍卖会基本上成了走过场,一般开场几分钟后就由于缺少竞价者而宣告结束。

这也是3月的某个星期三上午斯尼尔利家的房子拍卖时出现的情况。令蒂姆和安吉拉感到幸运的是,无人竞拍使他们在搬出房子前又多了75天的时间。他们希望在这段时间里能够为房子找到一个令贷款方满意的买主,然后他们信用记录上的抵债记录就可以被撤销。

不过即使他们没找到买主,蒂姆和安吉拉对于他们的失败也有种意外的坦然,甚至还松了口气。在经过2年的艰难努力试图保有这座房子之后,失去它反而是种解脱。现在,他们终于有机会休息了,有机会从日复一日的还贷压力中走出来了。他们可以停止为了钱争吵,他们可以把过去花在加班赚钱上的时间用来和孩子们相处,他们会找到新工作、租一个房子,试着存钱。

影响篇
房贷机构破产楼市价格大跌

最近几个月以来,将近30家次级抵押贷款公司相继倒闭或步履维艰。而次级房贷市场恶化对美国经济的影响正在逐渐显现。加州的埃尔文市住宅和公寓价格从去年 6月份至今下降了17%,该市房屋空置率从目前的11.2%上升到22%。更为直观的影响体现在消费行业。从打印纸供应商到办公设备维修公司,再到那些依赖于消费的零售商,无一不受到波及。

房贷机构自食恶果

令斯尼尔利夫妇惊讶的是,2006年底,居然又有一封来自最初的贷款机构赛布林资产公司的信寄到了斯尼尔利家的信箱里,这家公司邀请斯尼尔利夫妇再申请新的贷款。

“我认为它疯了,”蒂姆说。他们把那封信扔进了垃圾箱。幸好如此。就在蒂姆收到那封信的几周之后,赛布林资产公司宣布倒闭,成为了次级抵押贷款神话迅速破灭的一个生动例子。

作为一家中等规模的信贷机构,赛布林公司并不是缓慢衰落的。赛布林公司副总裁迈克尔·沃尔德伦说,到倒闭前夕,公司的业务规模已经扩展到每月发放2亿美元的新贷款了。但是该公司却没有足够的现金,特别是在市场发生变化时。赛布林公司必须不停寻找购买贷款的下家。

当次级贷款机构卖出贷款时,他们必须签订合同承诺贷款可以满足某种标准和工作指标。否则,贷款机构就有义务收回贷款。

赛布林公司找到了一个买家,然而此时华尔街已经开始注意到了大量房屋没收抵债的情况,最终赛布林公司的这笔生意没有做成。在成交失败的第二天早上,赛布林公司的管理层把325名雇员召集到一起,告诉他们,这家达拉斯发展最快的公司之一倒闭了。

如果只有赛布林一家公司是这样的话,本来也算不上什么大事。但是赛布林并非特例,最近几个月以来,将近30家次级抵押贷款公司相继倒闭或步履维艰。而次级房贷市场恶化对美国经济的影响正在逐渐显现。

褪色的地产经济

美国加州埃尔文市的塔里奥墨西哥烧烤餐厅不久以前还生意兴隆,这里距离美国第二大次级抵押贷款机构新世纪金融公司总部仅有两条街,过去这家豪华餐厅午餐客人中每天大约有600人是新世纪公司的员工。但是现在午餐生意冷落到每周只有60位顾客。老板尼克·维拉里尔说:“我们现在一个订座预约都没有。”作为埃尔文市第二大雇主的新世纪金融公司可能将被迫寻求破产保护。有消息称,摩根斯坦利和苏黎世瑞士联合银行等已经切断了该公司对1740亿美元信贷额度的使用权。新世纪公司发言人罗拉·奥博赫尔曼说:“我们对于任何业内传言或猜测不予评论。目前公司还没有申请破产。”在埃尔文,9个月以前,办公楼空置率达到了历史最低水平,而住房价格却涨到了有史以来最高,失业率比美国平均水平还低,只有3.6%。但是现在,次级抵押贷款市场的崩溃毁掉了当地经济的繁荣。

埃尔文的19万名居民注意到,今年2月时,埃尔文市新建和二手住宅及公寓房的中间价格为64.15万美元,这比去年6月时的77.5万美元足足下跌了17%。

埃尔文市商会主席杰基·艾利斯说,次级抵押贷款市场的崩溃将影响到方方面面,从打印纸供应商到办公设备维修公司,再到那些依赖于消费的零售商,无一不受到波及。

在鼎盛时期,新世纪公司拥有7400名雇员,仅次于加州大学埃尔文分校的8600名雇员。艾利斯解释说:“即将出现的是大规模的裁员,或者比那更糟。

包括新世纪公司和亚美利家抵押贷款公司在内的几家借贷机构已经解雇了超过3000名雇员,住宅和公寓价格从去年6月份至今下降了17%。另外,由于今年埃尔文市还将新增250万平方英尺的新建筑,这将使该市房屋空置率从目前的11.2%上升到22%。就在几个月前的2006年第三季度,埃尔文市的房屋空置率还只有7.9%,是三年来的最低水平。

消费业受池鱼之殃

更为直观的影响体现在消费行业。在离埃尔文不远的加州新港滩市菲利普斯汽车经销公司,这些日子以来也没有从事抵押贷款行业的客户购买保时捷跑车了。与之相反的是,过去的那些客户现在把他们的保时捷跑车送到这里来委托寄卖。这家当地最大的汽车经销商的销售总经理特蕾莎·塞拉德斯基说:“两年前,我们每天都有新的购车客户,而过去两周里,我们一个客户都没有。”与塔里奥餐厅只隔着一个停车场的法国时光面包店最近几周的销售下降了10%。

店主莫·卡托回忆说,以前除了有到店里买东西的客人之外,每周他还有一两次送往新世纪公司的大宗外卖。

卡托哀叹说:“我们都是小人物,因此即使每天只少赚100、200美元,那也是很多钱了。”曾经属于高薪一族的地产经理人们日子也不大好过。

查林·库柏曾是埃尔文附近的科斯塔梅萨市安心投资公司的次级贷款经理,他说,2006年,信贷员最高年薪可以达到20万美元,但现在他只能在一些客户呼叫中心找到薪水很低的工作。

美国SperryVanNess商业地产投资有限公司负责该地区业务的地区经理约翰·麦克德莫特说:“一个巨大的引擎已经被关掉了。如果把借贷市场剔除,我不知道哪里还能涌现大量新工作机会。”

争议篇
新“.com”泡沫再次来临?

摩根斯坦利公司首席经济学家斯蒂芬·罗彻最近就把次级抵押贷款比作新的“. com”,他断言,房地产市场降温将使美国明年的GDP减少两个百分点,使美国经济接近衰退的边缘。而另一种观点认为,虽然目前的次级抵押贷款风波可能影响到每个人,但是它不会进一步蔓延和扩展,因为出现问题的抵押贷款数字并不算大。

那么,近来的次级抵押贷款风波只是美国经济的一次不安波动吗?或者是某种更加糟糕情况的前兆?华尔街里的观点分成了截然相反的两派。

持悲观论调的人近来有所增加。他们认为,次级抵押贷款体系的崩溃标志着范围更广的信贷危机的开始,而美国整体经济也很可能被拖入衰退。摩根斯坦利公司首席经济学家斯蒂芬·罗彻最近就把次级抵押贷款比作新的“. com”泡沫,他断言,房地产市场降温将使美国明年的GDP减少两个百分点,使美国经济接近衰退的边缘。而资本大鳄级人物索罗斯更语出惊人,他在不久前发表演说时称,2007年美国将因楼市降温出现经济衰退,全球陷入衰退的几率“相当大”。

而另一部分观点认为,虽然目前的次级抵押贷款风波可能影响到每个人,但是它不会进一步蔓延和扩展,因为出现问题的抵押贷款数字并不算大。即使总额6500 亿美元的可调整利率次级贷款中的1/5都出现问题,那在整个400万亿信贷市场中也激不起太大水花。如果失业率继续保持在4.5%、就业稳定,整体经济形势还是可以保持健康发展。而房地产市场如果能在降息后复苏,则有助于次级抵押贷款市场的恢复。

美国财政部副部长罗伯特·斯蒂尔已经表示,美国政府正在密切关注次级抵押贷款行业出现的问题,并相信目前的局势是“可以控制的”。

问题篇
次级贷款市场的巨大隐患

美国的住房贷款和过去已经大不相同了。“当我们还是孩子时,贷款商是存贷机构———就像1947年的老电影《美好人生》中演的一样,贷款商借出的是他们自己的钱,因此他们对借出钱的方式非常小心,”奥利弗·弗拉斯科纳说,他是科罗拉多的一名律师,他所在的事务所代表许多贷款机构处理没收房屋抵债的事务,这其中也包括了斯尼尔利夫妇的房子。存款和贷款业务有着它们各自深刻的缺点,而它们的这些缺点使得这项生意出现了竞争的机会。

“零首付”“零文件”埋下危机

几年前,美国抵押贷款市场由政府支持的联邦全国抵押贷款协会和联邦住房抵押贷款公司主宰,其主要职能是购买抵押贷款资产,将它们重新打包为债券出售给投资者。

这两家公司后来均因财务问题受到政府部门调查,其他机构便趁机进入这一市场。

今天,许多美国的购房者实际上是在通过抵押贷款经纪公司寻找贷款。多数这些贷款———当然肯定是次级贷款———不是来自当地银行,而是来自按揭贷款发放机构。在贷款成立后,抵押贷款经纪公司短暂持有这些贷款,然后再转手把它们卖掉,获取利润并转移风险。这些贷款通常被银行或者华尔街公司买下。

这种新的体系在许多方面运转良好,但是整个链条中的参与者的动机是不同的。次级贷款的利率高于优惠贷款利率,这对放贷机构来说是一项高回报业务。但由于次级贷款的逾期还款比例较高,因此次级市场放贷机构面临的风险也更大。

很多放贷机构受利益驱使,只求利用美国住房市场持续繁荣的大好时机多发贷款,放贷时不按规定要求借款人预付定金,不认真核实借款人的收入状况,在房屋评估时也更多地依赖计算机程序而不是评估师的结论。一些贷款机构甚至推出了“零首付”、“零文件”的贷款方式,贷款人可以在没有资金的情况下购房,仅需声明其收入情况,无需提供任何有关偿还能力的证明。宽松的贷款资格审核活跃了房地产交易,但也埋下了危机的种子。

而华尔街的投资者急于购买高收益资产,银行和中间商则希望通过倒手这些贷款赚取高额费用,因此华尔街热切地为更多的贷款提供现金,间接对贷款机构的上述行为予以了鼓励。

机构和个人的双重赌博

但是这种热切忽视了风险,次级抵押贷款从拍卖生意变成了双重赌博。一方面是住房市场持续繁荣使很多借款人低估潜在的风险;另一方面是放贷机构极力推广这类产品,并有意忽视向借款人说明风险和确认其偿还能力的工作。

经常出现的情况是,购房者符合获得这种贷款的资格,仅仅是因为他们付担得起最初的利率。但是这些购房者却并没有考虑一旦利率上升,他们怎么办。

美国消费金融数据分析网站Bankrate.com在3月底发布的一项调查显示,每10名美国购房者中就有3名对他们拥有的贷款类型毫无概念。另外,拥有可调整利率贷款的美国购房者中有34%的人表示,一旦贷款利率提高,他们将不知道该怎么办。

当房价持续上升时,这似乎并不是赌博,贷款发放机构和投资者享受着次级抵押贷款带来的高额回报;而对那些信用不佳的消费者,这也是最容易的购房方式,既容易借到钱买房,付不起利息的时候又可以很容易地卖掉房子获利。

然而,房地产市场发生了变化,对许多购房者来说,这就像是逃生出口被关闭了。购房者最大的威胁是房价下跌。由于美国房地产市场自2005年以来一直低迷,增长放缓,许多陷入困境的购房者所住房子的价格可能比他们买的时候低。他们无法将其再次卖掉,也不可能再筹到钱或获得贷款。

高月供和负资产的剧毒组合

高月供和负资产形成了剧毒的组合。购房者不得不在房产价值下降的情况下偿还利息节节攀升的贷款。这就像是难以逃脱的漩涡一样把他们吞没。

第一美国不动产经纪公司经济学家克里斯托弗·卡根进行的一项研究显示,到2006年12月底,美国购房者中只有7%以下的人是负资产,但是最近这一比例增加到了18%。“房价不再像市场好的时候那样是人们的救生圈了,”责任借贷中心工作人员艾伦·施罗默说。

逐月增长的月供带来的沉重负担已经开始产生后果,也在经济学家和金融市场上引起了担忧。有多少美国人深陷在他们无法负担的贷款中、岌岌可危地努力保有价格正在下跌中的房子呢?这个答案对那些买入了抵押贷款有价证券的人们非常重要。

这个答案对于投资银行也很重要。

美国抵押贷款银行联合会的一份报告指出,去年第四季度,抵押贷款利率达到了4年来最高水平,美国的次级贷款者开始无力偿还贷款,当季度没收抵债房屋的比例增长了0.54%,这一增长创下了纪录。而情况可能更加恶化。

在线房地产数据提供商RealtyTrac公司认为,2007年,没收抵债房屋可能会比2006年增加33%。随着次级抵押贷款体系的进一步崩溃,预计全美今年将有120万购房者失去他们的住房。

对策篇
三大措施共治信贷困局

面对这一危机,一些社会和经济人士认为,贷款者缺乏基本的金融知识、应该为最近出现的次级抵押贷款风波承担责任。此外,法律界人士也对此提出了立法方面的补救措施,而有如惊弓之鸟的美国信贷机构已经开始执行更严格的信贷标准。

加强对贷款者的教育

社会和经济人士指出,解决这一危机的起点应该是对贷款者进行金融知识方面的教育。金融知识教育可以预防贷款者受到具有欺骗性和广告性的说服的影响。

美国参议员帕特里克·麦克亨利认为,一些贷款者本身也应该为最近出现的次级抵押贷款风波承担责任。很多购房者为了申请贷款对收入撒了谎,信贷机构也没有要求购房者提供任何收入证明或存款证明。

今年是美国《社区再投资法案》通过50周年纪念。

这一法案所鼓励的正是负责任的借贷行为。在次级抵押贷款风波爆发的今天,有识之士指出,重提这一话题非常具有现实意义。

将立法严惩信贷圈套

此外,法律和立法方面的补救措施也开始浮出水面。一些人建议,应该对次级抵押贷款机构进行调查,有关立法机构也应该讨论包括打击欺骗性贷款广告、为贷款机构颁发执照以及帮助陷入房屋没收抵债困境的消费者等等内容在内的解决方案。

一些美国国会议员正在准备提出一项法案,允许借款者起诉那些使他们陷入无力还款困境的贷款机构。对此,信贷机构声称,他们并不希望没收无力还贷者的房屋来抵债,这种做法是他们最为万不得已的办法。AmNet抵押贷款公司总裁、抵押贷款银行联合会主席约翰·罗宾斯说,每一次没收一个购房者的房屋用于抵债,他的银行平均要为此花费4万美元。

因此,信贷机构更愿意重新引导贷款者回到正常还款的轨道上来。

信贷机构收紧贷款标准

有如惊弓之鸟的美国信贷机构已经开始紧缩贷款标准。美国最大的住房按揭机构Countrywide公司宣布停止发放无首付贷款。

汇丰银行也削减了第二留置权贷款。联邦住房贷款抵押公司宣布将不再购买次级抵押贷款。瑞士信贷第一波士顿公司估计,次级抵押贷款市场上的贷款源将在未来数年中减少50%。

次级抵押贷款危机也影响到了传统的A级优良信用借款者。贷款机构在审批无首付房屋贷款时执行了更严格的标准,只有那些核实了收入、资产、工作的购买主要居所的贷款申请者才有可能获得无首付贷款,而且还要严格考虑该申请人的负债与收入比率。

在过去,首次购房者只要有40分的最低信用记录就可以申请无首付贷款。但是现在贷款机构也调高了对最低信用记录的要求。买第二套房子或者购买用于投资的房产必须缴纳首付,首付不足20%的购房者,第二贷款的利率就会更高。

对于已经出现问题的贷款购房者,抵押贷款缓解服务公司负责人多尼·肖茨认为,信贷机构有许多办法可以帮助陷入困境的贷款者。肖茨指出,信贷机构对没有按时还款的行为做出什么样的反应主要有几个影响因素,例如购房者拥有房屋的时间长短、资产的多少、当地市场状况以及当地经济等。他建议,当购房者出现无力还款的情况时,第一步应当是尽快联系为其提供贷款的公司。问题提出得越早,处理起来也就越容易。



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