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[房地产专家]

童忠益:房价尚未触底

曹咏          于 August 06, 2008 at 07:49:02:
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21世纪经济报道美国政府“救房市”的最大手笔终于祭出。当地时间7月30日,美国总统乔治·W·布什签署了《2008年住房和经济恢复法案》(《The Housing and Economic Recovery Act of 2008》),使之成为法律。

历经诸多波折,美国民主党与共和党,国会和总统最终还是走到了一起,共同促成该法案的通过。法案宣布将拨款3000亿美元在联邦住宅管理局(FHA)管理下建立专项基金, 为40万个逾期未还按揭贷款的家庭提供担保。授权美国财政部可以“无限度”提高次贷“风暴眼”核心的房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)的贷款信用额度,并承诺在必要时刻美国政府将出资购买这两家机构的股票。还向地方政府提供一笔应急基金,用于购买空置、丧失抵押品赎回权的房产,出租或低价出售给低收入家庭。

在面对牵涉数万家庭切身利益和国民经济发展的地产“危局”前,美国政府伸出了那只“有形之手”——以财政政策补贴民众,以隐形担保维护资产安全和金融稳定。

这份长达694页的法令,能否挽救已经摇摇欲坠的美国住房市场和信贷危机?法令事实上造成的政府干预市场下跌预期,是否有违“自由竞争”理念?又会对中国提供哪些借鉴与预判?

童忠益博士用“里程碑”来形容这项法案对美国房地产市场的意义。“法令事实上使两房重新国有化,加强了政府监管,短期对美国房市信心提升作用很大。”8月2日,他在接受本报记者电话专访时表示,“但美国房价仍未到底,预计2010年夏天才会复苏。”

童忠益是美国RMIC(Republic Mortgage Insurance Company)按揭贷款保险公司首席经济学家,美国房地产协会(American Real Estate Society)常务理事,曾在美国房利美基金会工作长达10年,担任住房经济/金融和政策部主任。

他尤其赞赏法令中对首次购房者提供7500美元退税的政策。之前美国联邦政府曾在华盛顿进行过类似试验,据他的研究,每5000美元的退税能使房价一年增长约4.9%。

“两房”重归国有化

《21世纪》:你如何评价美国总统7月30日正式签署的住房市场援助法案?

童忠益:目前美国房地产市场面临的危机,在美国历史上是20世纪30年代“大萧条”以来最严重的一次。

大萧条引发了罗斯福“新政”,对美国的住房市场带来了结构性、政策性的深刻变革。而这次美国住房市场和次贷交互作用所引发的危机及其变革,将超乎很多人意料。在此背景下,新通过的法案将具有历史性影响。

法案主要针对的是房利美和房地美(下简称“两房”)这两家机构。“两房”通常被称为政府支持企业(GSE),这表示如果公司面临问题,市场普遍认为政府有可能会出手援助。几十年来,美国联邦政府对此一直公开否认,但上述法案令这一说法被完全推翻,事实上使得“两房”重新国有化了。

《21世纪》:“两房”的重新国有化,将给美国房产市场造成什么影响?

童忠益:从“救市”角度讲,事实上的国有化,强化“两房”与政府的纽带关系,在短期作用很大。

首先政府可以加强对“两房”的监管力度。现在“两房”的监管部门是联邦住房企业监管办公室 (OFHEO),新法案要求成立一个权力更大、监管更严的“两房”监管机构——“联邦住房金融监督局(FHFA)”;并授权美联储在短期内可得到“两房” 的财务、按揭数据等,在这些数据基础上进行研究分析,起到指导、咨询的作用,当然这不同于监管。

长期来看,如果监管功能如法案预期般得到强化,那么就能在相当程度上规避和减少次贷危机重现的概率。

次贷危机的一个严重教训就是很多华尔街投行和一些唯利是图的金融公司绕过了“两房”,开发了次级贷款产品以及产品的证券化,并刺激了这一市场的蓬勃发展。在2002年以前,次贷产品在所有的住房按揭贷款中没有超过4%,但这一比例在2006年达到了16%。如果在最初强化了“两房”的功能,特别是在安全性上强化政府监管职能,那么这次危机应该是能防微杜渐的。

不利影响在于,作为政府支持企业,“两房”垄断了美国50%以上的房屋按揭市场,这种垄断是无法撼动的,“双头垄断”的事实也使得它们对市场的敏感性减少。

多方刺激房市需求

《21世纪》:我们想请你具体解析一下法案的内容和影响。法案对“两房”被允许购买的贷款额度进行了调整,这带来什么实际意义?

童忠益:“两房”此前最高能购买单笔为41.7万美元的贷款,新法案将这个额度提升到62.55万美元,这在住房金融上具有重大的意义。

购买的贷款额度调高,意味着很多原来不符合“两房”购买标准的贷款者现在合格了,进而能大大地促进高房价地区的购房和信贷需求。

由于“两房”被要求购买中低收入者的房贷,该部分人群有时很难确认,因此就有了贷款额度这一规定,通过购买较低贷款额的按揭来实现“两房”的公益目标。举例来说,如果“两房”愿意购买你的贷款,你的贷款利率则一般要比市场的正常利率低0.5%- 0.75%左右。但是按照以前的最高41.7万美元的额度,在加利福利亚、纽约、波士顿等高房价地区,大约过半的抵押贷款均超过了这一额度,导致这些地区的购房者往往享受不到“两房”提供的优惠。

《21世纪》:法案中,对地方政府提供的40亿美元应急基金,会对当地房市起到怎样的作用?

童忠益:在次贷重灾区,如加利福利亚、内华达、亚利桑纳、弗罗里达这些州,不少次贷集中或以前炒作很厉害的小区,会有20%甚至40%之多的房子因按揭违约而被房主遗弃或遭银行收回,廉价拍卖。这就造成了相当厉害的连锁效应,那些没有次贷、没有按揭违约的邻居们的房屋,在拍卖的廉价面前,市场价格也不得不应声而跌,资产大大缩水。

法案对“重灾区”即次贷违约严重的州和地区拨款40亿美元,由这些州和地方政府出面购买这些被遗弃、拍卖的房屋,修缮后出租或低价卖给低收入家庭,这会帮助重灾区稳定房价,促进市场尽早复苏。

《21世纪》:对首次购房者,法案还专门提出了7500美元的退税优惠,具体操作上有什么要求?能产生多大购房需求?

童忠益:这一优惠政策我觉得很有意思。

法案规定,如果你在2008年4月9日至2009年7月1日间首次买房,联邦政府将提供 7500美元的优惠,在年底通过退税方式一次性返给购房者。不过,完全的退税优惠仅限于年收入最高7.5万美元的单个纳税人,或年收入最高15万美元的夫妇,同时,这项退税必须在15年内偿还给联邦政府。

10年前,美国联邦政府在首都华盛顿特区开始实施了相似的退税实验。几年后,我是唯一得到联邦政府特许的经济学家,对此进行了较深入的定量和定性研究分析,结论是,排除其他影响因素,5000美元的退税能使房价一年增长约4.9%。这一研究成果,已于今年6月在美国国会举行的援救法令听证会里被专家引用。

因此,这是在救市情况下,比较有效的一种刺激市场需求的政府干预办法。不过,法令规定退税优惠必须在15年内还清,这更像是一种无息贷款,市场效果会打不少折扣。

美国房价尚未触底

《21世纪》:法案通过后,联邦住宅管理局(FHA)在市场将扮演什么角色?

童忠益:法案强化了美国政府下属的按揭保险机构,即联邦住宅管理局(FHA)的作用。法案授权FHA可使用高达3000亿美元的拨款来援救按揭违约家庭,大概约有40万的房主可以从中受益,这些人主要是中低收入、面临房屋拍卖风险的自住家庭。这些房主将从FHA得到按揭保险,有了这一保险,银行便可以放心地给他们提供“再贷款”,否则他们中的大部分将不得不违约“断供”。

当然,世上没有免费的午餐!FHA在目前房价仍然下跌的情况下为这些高风险的家庭提供重新贷款保险,所承担的金融风险可想而知。因此,法案同时规定,这些受益的家庭将来必须要和FHA分享任何房产增值的一半。

《21世纪》:你认为目前美国房地产市场是否已经到底了?

童忠益:美国的房地产一般是5-7年一个上行周期,紧跟着是5-7年的下行期,现在美国房价还会继续下滑,没有触底。

“触底”分为两个概念,一是房价负增长率达到最低点,预计会是今年三、四季度;再就是整体房价水平下降到本周期的最低点,预计是在明年年底前后。所以我的结论是,美国房市将在2010年的夏天左右,开始迎来真正意义上的复苏。



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