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[房地产专家]

亞裔聚居百利大道

21世纪报道          于 December 15, 2008 at 17:32:07:
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八號公路為華埠的一條界線,百利大道上朝西駛,八號公路以内是新华埠,过了八號公路就算大致進入越南華裔的商業勢力範圍。事實上隨著華埠的繁榮,百利大道的地價不斷上漲,需求不斷蔓延,以至從八號公路至六號,以前兩旁稀少的商場,現在已逐漸填滿臨街地。

過去休士頓城中心有個中国城主要是越南華裔的區域,越裔超市、餐廳、公司林立。一则是因為房屋租金太高逐渐凋零,一则是香港城興建完成後,越裔逐漸搬迁过来。儘管越裔美籍人士從青少年時期就來到美國,在此受教育、說一口流利英語,但是他們依然喜歡到休斯顿西南區來吃飯、購物。在這裡他们可以感受到相同相近文化背景的歸屬感,這種情形甚至延及第二代。

卅年前從越南移至美國的越南人主要分佈在美國一些人口稀少的城市,依照規定他們得在當地住滿十年才可自由遷移,德州和鄰近的路易斯安那州等地都是當年越南人的集中地,在可以選擇居住地點後,他們分別向熱鬧繁榮謀生較易的城市移進,加州和德州成了二大越人居住地,隨著休士頓經濟活絡,生活指數低廉,越裔經過多年辛苦經營累積了相當財富,越裔包括东南亚越棉寮移民来的華裔吃苦耐劳、善于理财,普遍取得了不错的成績。

地产商張隆吉運氣不錯,他於1991年在百利大道以現金低價買下銀行所拍賣的一大塊土地,有16英畝之多。土地被用來開辦百利高爾夫球練習場。2004年11月,從加州來的一個越裔投資人以每呎$7代價買去,到今年5月,因為對方付款出現問題,張隆吉再將土地收回,現在他以每呎$9價格再度開始出售。高爾夫練習場後方是一片廣達200英畝土地,有4家建筑商正在興建500戶左右的居民小區,明年夏天將完工。

百利大道上土地從華埠集中的地方惠康超市一帶不斷向西延伸買賣。1996年左右,百利大道上通到六號公路附近的土地開始漲價。目前從八號公路到六號公路的百利大道兩側所剩空地已經不多,而且這些土地已經幾度易手,而且價格已經颇高,許多前來問津者都是從紐約、加州過來的越裔,因為紐約、加州的土地和房價太高,百利大道西侧是休士頓越南人和华人最多的集中地,龐大的亚裔社區深深吸引他們。

最靠近八號公路过了Home Depot就是Turtlewood、Saigon Houston Square和Wilcrest與百利大道交會的Casino Express Plaza。兩處商場正在大興土木,商圈林立的店家多半是從比較偏里的Beechnet和Bissonnet遷出的较有名號的商家,搬到更好的位置比较容易打开局面。这些地块对新来的商户来说不太容易立住脚。反倒是接近六號公路的百利大道,附近新建的社區遷進大量新住戶,距華埠距离較遠,相對生意成本也因而降低,是比接近八號那一端更有潛力的地段。

名律師賴清陽表示,一塊土地如果五至七年沒有轉賣出去,成本就增加一倍。資深地產經紀人士指出,買到一塊便宜的地也許有幾分運氣,但是能守住一、二十年就要靠实力。土地和房屋一樣都需要依照政府評估價繳财产稅、買保險、清理除草保養,長期下來需要一大笔钱才能守到卖个好价钱的时候,如果没有足够的本钱,很多时候只能有钱就赚,见好就收。

經營建設公司的越裔Long T.Chau說,越南人和中國人極為相似,都有一種寧為雞首不為牛後的心態,他們喜歡自己做個小生意,也不願意去做每兩星期領一次工钱的固定工作。因為有語言的障礙,有文化的衝突,第一代移民需要在許多方面調適,付出更多的代價,不少人辛勤工作,以適應在美國生活。

第二代移民因为受過良好教育,擁有專業技能,但是不少越裔都以自己的文化為榮,他們希望在自己事业成功的同时拥有一個自己的社區,並且把傳統文化延續下去。目前越裔在社區裡有自己的教堂、寺廟,維持著越南式的風俗習慣,在Turtle wood就有潮州会馆所盖的本头公庙。

盛況仍將持續

先後在百利大道上興建黎鐘廣場和敦煌廣場的Long Chau自1998年起渉入房地產投資,他表示,百利大道的加速榮景是在這三年多时间里。911事件後,利率下降,購屋呈現長紅,加以德州特有的低廉生活水準与紐約、加州出現的高房價对比明显,許多人担心房市泡沫化就從這兩個地方轉來投資,他們將紐約、加州脫手所得休斯顿買進地產,并开始经营生意,还可以居住得宽敞些。

休士頓因為有休士頓港口而將地位顯得日益重要,因為休士頓港已成為全美最大進口港,和中國大陸保持高度密切的貿易伙伴關係,也使华人大量不斷湧進。

目前休士頓被稱為〞華埠〞的範圍,實際上也包括許多越裔商業、超市、越南河粉店、三明治店和其他业务,越南華僑開設的餐廳,裝潢美觀,佔地寬敞,兼具中式、粵式、越式的菜色,兼納并蓄,所以生意特別興旺。不少華裔商家也表示,新華埠裡越南人是重要的消費客群,他們對生活、飲食、穿著都捨得花錢。

華裔商界許多人也認為會做生意的是越南的華裔,越裔相对来到美国时间久,做生意经验相对成熟。一位有經驗的地產業主指出,地產投資通常呈現十至十五年一個循環,目前地產業正走到高峰,以前附近土地每呎約在$2至$3,目前如果超過$6就已嫌貴,以他將近廿年成功投資不動產經驗,也同意資深地產經紀人李雄的意見。李雄對這一段的土地持保守論調,他認為百利大道上這一區段土地價格已顯過高,現在買賣都不再是黃金時期。在亞裔商業區塊,通常越裔常是跟著華裔腳步,當華裔已不再熱衷時,就是已經過了最佳投資時期。

大型宴會廳在百利大道

越裔聚集在百利大道, 香港城是一個重要的因素,它擺出來的陣勢令人大開眼界,號稱是美國西南最大的亞裔市場。兩年前左右,香港城老闆王裕炎請建築師設計一個大型的商業計劃,位於跨過Boone街的一個高達50萬英呎的面積,其中有可以容納千人舉辦活動的大會廳、旅館、商場。

從休士頓城中心發跡的金山酒店,到接近糖城的五十九號公路旁增設一點,終也禁不起百利大道上越裔的吸引,在Saigon Houston Plaza设了金山百利店,包含了大型聚會廳,針對越裔熱衷舉辦婚禮、宴飲、演唱會的用途。

越裔商店早些年在城中心的Milam、 Travis街,近幾年休士頓政府將落沒的城中心逐漸整頓興旺,老舊無人的社區由設計美觀的公寓、共度屋取代,房價上升,做生意成本增加,不少越裔不斷往西南區新华埠移進。

百利大道新起商場和出售土地現況:

位於百利大道與Synott路口附近的〞置地廣場〞Landmark Square at Bellaire,是由僑界經營中央銀行、旅館知名的葉宏志等人投資興建,二層樓住商兩用,首開休士頓這種建築方式,鮮紅色的屋頂給人深刻印象。

葉宏志說,樓下做生意,樓上住家,在東南亞很普遍的存在,考慮到附近地區以亞裔為主的銷售對象,他和投資集團首先引進,一共十七戶,已售出十二戶,每戶五十五萬,總共為6000呎,一樓有1800呎店面,400呎車庫,600呎騎樓,二、三樓為住家,二樓有三房二廳,購買住戶大多數為越裔。

百利大道和Boone之間,香港城將興建五十萬呎大型商場,與香港城僅隔一條Boone街。

Saigon Houston Plaza
金山酒店從城中心兩家,分店拓展至五十九號公路靠近糖城附近一家,目前正在積極趕工的是位在百利大道上剛過八號公路的Saigon Houston Plaza ,總面積達140000呎,預定在今年12月啟用,共有40多個店面出租,至今已有70%承租,每平方呎租金$1.15─$2.00,管理費每平方呎$0.35─$0.45。

West Shopping Center
面積19000呎,目前還有2000呎未租出,每呎租金$1.25,包括所有費用在內,現在已有的店面有美容院、餐廳。

Plan Spring Square
總面積30000呎,位在12000百利大道,每呎租金$1.35,包括所有費用,尚有一個單位未出租,整個商場採用鮮黃色調,在百利大道旁十分醒目。

位在Wilcrest和百利大道的Nha Cranz Plaza正在積極趕工,總面積54000呎,售出30%,將有4間餐廳,三間越式,一間中式,每呎價格$1.20─$1.40 ,將在9月底開始使用。

代理的經紀人麥克表示,所有人在十年前買下這塊土地。

Greatland Square
百利大道與Belle Park 之間的一個小商場,有三個單位出租,每呎$1.35,另加$0.20管理費。

百利大道12060號的辦公室商場,總面積17000呎,尚有3500平方呎,每呎租金從$1.00-1.10,外加每呎$0.25保險、稅等維持費,現在已有小兒科診所、藥房開始營業。

Cook與 Dairy Ashford之間有一塊32.5英畝的空地,每呎$10.5,由一名越南華僑擁有。

置地廣場旁一塊空地4.7英畝要出售,目前價錢尚未定。

Howell-Sugar Land在百利大道旁有一塊8.31英畝的空地,每呎$14,因為就在百利大道旁,且寬度夠長,據經紀人表示,地主將保留二分之一。

Dragon Phoenix Plaza地址為13611百利大道,總面積9600呎,尚有5個單位,每呎$1.25,包括所有費用。

百利大道上一塊3.8英畝的空地,每呎$10.5,上市兩個星期,經紀人表示,買價尚有討論的空間。另一塊由同一經紀商代理的土地,位在Kirkwood與Cook,7.6英畝,每呎$7.5至$8,仍有議價餘地。

Eldridge和百利大道之間一塊空地,面積有7英畝,每呎$9,由21世紀地產公司李雄代理,他表示,這塊地由一個集團擁有,目前看來市場上的需求不像去年那樣高。這塊地沿著百利大道有足夠的寬度,是一塊理想的商業用地,開發容易。



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