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[房地产专家]

荣誉推荐:德州地產公司李雄 (CENTURY 21 SOUTHWEST –KENNETH LI)

世界名人网专题报道          于 January 26, 2010 at 03:29:37:


荣誉推荐:德州地產公司-李雄
CENTURY 21 SOUTHWEST –KENNETH LI
6918 CORPORATE DR., #A-5 ,HOUSTON, TX 77036
Tel: 713-271-9988 Fax: 713-988-1634
Email: Kenneth.li@century21.com
www.kennethli.com

李雄(Kenneth Li)是休士顿地区知名的地产规划开发商,也是侨界社团著名的领导人之一。

李雄祖籍廣東省梅州市,1958年4月出生于台北市。台北靜心中、小學,建國中學,中學時移民香港,就讀香港蘇浙公學,嶺南中學。1981年來美國求學,获休士頓浸信會大學经济管理、电脑资讯学位。定居德州休士頓至今。

李雄從事超級市場,房地產,投資開發,物業管理及房地產仲介20餘年。致力於休士頓新華埠及西南區發展,創辦全美亞裔地產協會,為在美亞裔爭取權益,團結亞裔地展業邁向主流。

李雄,现任美國德州地產公司董事長,德保投資開發公司總裁,全美貿易公司負責人,休士頓新華埠開發委員會主席,全美亞裔地產協會總會長。李雄拥有多项房地产专业头衔,曾任大休士顿地区华人地产协会创会会长,休士顿都市计划委员,休士顿亚裔青商会第八届会长,中华总商会副会长、秘书长,台商会理事、荣誉副会长,千禧年休士顿中华公所主席,夏普斯堂地区经济发展委员会主席,李氏公所主席,新华埠发展委员会主席,夏普斯堂区主席等职。獲得榮銜休士頓城市計畫委員,Century 21不動產全球成就大獎

李雄所领导的德州地产,现加盟全美21世纪地产公司,配合世界第一流的培训制度,为客户提供全方位的地产资讯及服务,在休士顿享有盛誉。

李雄深為美籍華人為傲,以僑社為根本,爭入美國主流社會為依歸。李雄的座右銘为:取諸社會,用諸社會,樂觀進取,精益求精。



百利大道施工 籲改走各商場後巷


July 21, 2013

配合百利大道(Bellaire Blvd.)西向車道施工,9月開始民眾如欲前往中國城各大商場購物,請盡量使用下述商場後方巷道通行,以紓緩車流量。

1.民眾於吉順路(S. Gessner Rd.)或8號公路(W Sam Houston Pkwy S)欲前往頂好廣場和百佳超市,可經由好運大道(Harwin Dr.)或公園路(Town Park Dr.)轉進廉潔路(Ranchester Dr.)直走到底,左手邊為頂好廣場 、惠康超市,右手邊則為新新餐廳、大通銀行及百佳超市。

2.欲前往黃金超市,可經由好運大道(Harwin Dr.)或公園路(Town Park Dr.)轉進士林街(Sovereign Dr.),過彎道從黃金廣場後方進入陽光超市。

3.欲前往王朝廣場,可經由好運大道(Harwin Dr.)或公園路(Town Park Dr.)轉進企業路(Corporate Dr.),左手邊為王朝超市、首都銀行,右手邊有富國銀行和金大碗餐廳。

4.從8號公路(W Sam Houston Pkwy S)前往敦煌廣場,可先在Stroud Dr.右轉後,過布希小學(Bush Elementary School)再左轉企業路(Corporate Dr.)前往;或由希爾頓花園旅館(Hilton Garden Inn)入口繞至商場通行。 只是旅館與商場間的柵欄並非全日開放,民眾需格外留意。

再次呼籲,民眾如對百利大道工程有任何疑問,除可直接撥打311申訴專線,至百利大道工程網站:http://www.bellaireconstructionproject.com查詢進度,也可以各種語言電郵至大夏普斯堂管委會市場部執行長李成純如(Alice Lee)信箱:alee@sharpstownDistrict.com;或電洽休士頓市政府專案經理Jody Craze:832-395-2392、承包商中文負責人梁玉貞(Yuzhen Liang):832-955-8608及文化中心專案協調負責人Tracy Wu:713-271-6100轉106反應。

李雄籲商家團結 向市府施壓


July 20, 2013

休士頓中國城百利大道(Bellaire Blvd)整修擴建工程施工期間,業者生意大受影響,營業額「直直落」,面對遙遙無期的整修工程,商家大嘆「笑不出來」,連帶對百利大道工程失去信心。

針對商家疑慮,休士頓大夏普斯堂管理委員會主席李雄建議,「若只是零星業者無言的抗議或抱怨起不了太大作用,商家應共體時艱,團結一致,向市政府施加壓力,必要時上呈請願書,讓市政府正視中國城交通黑暗期問題並介入改善。」

李雄坦言,身為業者、承包商與市政府三方之間的溝通橋樑,休士頓大夏普斯堂管理委員會定期舉辦整修擴建工程進度報告,邀請業者與民眾一起加入討論,只可惜市民參與度不高,民意無法直截了當達到訴求,市政府自然而然認為無關緊要。

針對工程帶來的不便,導致商家生意慘澹,營業額大幅下滑,李雄無奈地說,現階段中國城正處於非常時期,9月施工位置將由南面車道轉向北面西向車道施工,為避免眾多西向賣場受到波及,目前提出系列替代道路規畫,搭配媒體、海報宣傳或製作大型路標看板,呼籲民眾搭配使用。

他表示,大夏普斯堂管理委員會針對工程轉換期間,研擬經費派駐警察於十字路口定點駐守,維持交通秩序,以紓緩車道縮減帶來的龐大的行車流量。

除了派駐警力紓緩交通,為使市政府重視施工帶來的損失,李雄主要呼籲民眾積極參與每個月第一個周四在大夏普斯堂管委會辦公室(9788 Clarewood Dr. Suite109, Houston, TX77036)舉辦的工程公聽會,隨時更新最新施工快訊,業者也可提供實際營業額下降的數據,據理力爭,「數據會說話,才能讓市政府正視問題嚴重性。」

另外,李雄強調,「群體力量大」,大夏普斯堂管委會已在統籌上呈請願書,但必須要中國城業者團結合作,共同連署發聲,大夏普斯堂將會統一製作表格,希望能集結百位連署人。

至於業者針對施工進度有所質疑,李雄則回應,工人依法每周工作40小時,工程進度也按原定計畫進行,並無不妥,但2013年底工程預定不間歇,不僅可縮短工期,也可省下停工再復工等不必要開銷。

民眾若對工程有任何疑問,除直接撥打申訴專線311,也可至百利大道工程網站:http://www.bellaireconstructionproject.com查詢與電郵大夏普斯堂管委會市場部執行長李成純如(Alice Lee):alee@sharpstownDistrict.com;或電洽休士頓市政府專案經理Jody Craze:832-395-2392;承包商中文協調負責人梁玉貞(Yuzhen Liang):832-955-8608及文化中心專案協調負責人Tracy Wu:713-271-6100轉106反映。

百利大道北面路 9月關閉


July 13, 2013

休士頓大夏普斯堂管理委員會主席李雄、中華文化中心執行長華啟梅及經濟發展專案經理陳婷儀等人,11日(周四)下午在文化中心召開中國城百利大道(Bellaire Blvd)整修擴建工程進度報告;針對9月底即將展開的北面西向車道施工,提出系列替代道路規畫,呼籲民眾配合使用。

百利大道目前南面車道地面下水管及新舖路面工程即將完工,9月底施工位置將轉向北面車道,據與會者討論結果,西向賣場較東向來得多,真正的交通黑暗期可謂是關閉西向道路後,才會正式進入,屆時商家生意將大受影響。而唯一的好消息只在於北面無下水道,工程時間可望減短。民眾使用替代道路前往,將有助於避免造成交通堵塞及事故發生。

大夏普斯堂管理委員會建議,民眾如欲前往吉順路到廉潔路路段,可改行好運大道,自廉潔路南向進入,左轉為頂好廣場、惠康超市,右轉則為新新餐廳、大通銀行及百佳超市。

8號公路至企業路路段,可改行好運大道,自企業路南向進入,右轉Clarewood Dr.可從黃金廣場後方進入陽光超市,左轉可直接進入王朝商場。

至於8號公路進入敦煌商圈,經Beechnut St.後可於Stroud Dr.右轉,看到Bush小學再左轉入企業路,通往敦煌廣場和美南銀行。或是自8號公路轉進希爾頓花園旅館(Hilton Garden Inn),順左方停車場繞至敦煌廣場,唯旅館與商場間有一柵欄並非全日開放,民眾需格外留意。

李雄表示,目前大夏普斯堂管理委員會正積極規畫向市政府申請經費設立廣告看板,民眾如有任何疑問可至百利大道工程網站:http://www.bellaireconstructionproject.com或致電文化中心專案協調負責人Tracy Wu:713-271-6100轉106反映。

美国房市复苏新移民贡献多 亚裔购屋潜力被看好


国际财经 中国新闻网 2013-05-09

中新网5月9日电 据美国《世界日报》报道,房市一向被视为经济景气复苏的火车头,而根据美国房屋研究协会(Research institute for Housing America)最近出炉的96页报告发现,新移民是启动这经济火车头不可少的引擎。

该报告以各州及全美,从1990年开始每十年一期分析房市变化,并预测下一个10年的房市走势。报告指出,从2000至2010这十年,全美的房市需求来源有近四成是非美国出生新移民,共有240万个新移民家庭在这10年购屋圆了美国梦,这以加州和纽约州最明显。

加州、纽约州在2000至2010年间成为屋主的新移民,分别占82.2%和65%。报告也从全美人口版图的变迁,预估2010至2020的房市主力买主,仍是新移民,约有280万的新移民会在这十年成为有壳蜗牛。

丕优的亚裔人口研究和美国房屋研究协会的报告,和房地产业界的看法,不谋而合。尤其对亚裔移民而言“有土斯有财”是根深蒂固的理财观,购屋置产,是包括亚裔在内的美国新移民一般所认定“一圆美国梦”的里程碑。

“美国亚裔地产协会”前会长李雄以自己定居的休斯敦为例指出,休城工作机会多,平均房价比其它大都会区要低,他在该市从事房地产业30年,一路目睹新移民在活络房市所扮演至关要紧的角色。

100年前的休斯敦市,华人只有十人,李雄开始从事房地产之初的80年代初,华人也仅2万多,2010年的人口普查显示,华人在这个城市已逾27万。若把所有的亚裔计入,则近126万人。

以人口总数目前居全美第四大城的休斯敦,是“少数族裔转成多数”的典型都会区,该市最多的族裔是西语裔,有44%,白人次之,26%,非洲裔人24%,亚裔则有6%。

李雄说,经济泡沫化后,非白人的新移民族群成为该市买房的主力,李雄指出,位在德州南部的休斯敦是附近地方的集散地,她有港口,市内银行林立,商业兴旺,它的生活水平和其它大都市相比要低,这都造就了亚裔白手起家、一圆美国梦的机会。

第三代华裔的加州房地产经纪黄仲仁说,每年加州前十大买主姓氏一摊开,不是亚裔就是西语裔,“亚裔是消费市场主力不容置疑,但欠缺足够的声音。”
  
黄仲仁也是创立美国亚裔地产协会的灵魂人物,曾任该会首届会长,他常以自己祖母为例,早年在车衣厂劳碌半生,幸好早早买了房,才能安享“有房有安心”的晚年。

“亚裔收入高、储蓄丰,是不争的事实。”大华盛顿一名华人地产商说,周遭华人只要有钱就会想投资房地产,他对亚裔未来10到20年的购屋潜力,仍相当看好。

李雄和黄仲仁不约而同表示,次贷风暴后信用紧缩,亚裔有不少是小企业业主,他们为美国创造就业机会,但买房却不易贷到款,他们和亚裔同业近年来加足马力,试图以团体的力量合力为亚裔扫除买房障碍。(许惠敏)

移民購屋 李雄:早入場為妙


May 12, 2013

「休士頓房地產:購屋與投資」講座,由21世紀德州地產負責人李雄主講年輕移民購屋因素、分析美國近期經濟環境與休士頓房地產走向。(記者周予婷/攝影)

華美銀行與休士頓清華大學校友會11日(周六)上午於華美銀行大廳聯合舉辦「休士頓房地產:購屋與投資」講座。由21世紀德州地產負責人李雄主講年輕移民 購屋因素、分析美國近期經濟環境與休士頓房地產走向,以及休士頓與北京直航開通後,買家投資房地產的獲利影響;並有華美銀行專員提供房屋貸款申請資訊。

李雄表示,民眾選購住家時,務必考量自身需求,依照工作地點、交通、價格、學區等進行考量,而非單憑他人建議買房。李雄認為,直航開通,華人定會往華人較多 的區域買進,房價看漲是趨勢,可能影響本地人買房的需求。建議民眾無論投資房產或是購屋自住,早入場為妙。然而投資還需事前仔細規畫,專業仲介相當重要。

【活动】5月11日--休斯顿房地产讲座---购屋与投资


針對近期大家關心的房地產熱點問題,華美銀行與休斯頓清華大學校友會將聯合舉辦講座“休斯頓房地產:購屋與投資”,邀請專家進行講解:內容包括

1 年輕新移民進入成家立業階段後,如何購買到理想的住宅:價格、社區環境、學區、安全、個人收入等綜合因素
2 美國近期的經濟環境與休斯頓房地產走向:分析美國經濟資料和股市上揚對個人自有地產和休斯頓房屋市場的影響。
3 “休斯頓-北京”直航後,大陸和臺灣的買家投資休斯頓房地產的獲利前景與分析等
4 華美銀行最新房屋貸款申請資訊

“休斯頓房地產:購屋與投資”主辦方邀請到前美國亞裔地產商協會會長、21世紀德州地產負責人李雄先生和華美銀行資深副總裁劉謙益及房屋貸款專員Annie Lee主講.

近年,不少新移民學生和校友畢業後找到穩定工作,考慮購買住宅,但是缺乏經驗,非常需要瞭解如何買到最適合自己的房子以及申請房屋貸款的必要準備及程式;另外,隨著“休斯頓-北京”直航開通日益臨近,國內對休斯頓的關注度日益提高,很多校友在國內的家人、朋友都在打聽來休斯頓購置房產等相關資訊。舉辦本次講座將針對以上需要提供詳細的行家意見,屆時還會開放現場提問。

“休斯頓房地產:購屋與投資”免費向社區開放,歡迎參加,備有茶點招待。

時間: 2013年5月11日,週六早10點到12點
地點:華美銀行會議廳:6588 Corporate Dr., Suite 168 Houston TX 77036
查詢請致電:713-818-8866(王吟昭Joanna Wang)。

休斯顿跃至商业不动产投资全世界前五名城市


2013/03/19

近几年在全美失业率飙升的惨淡形势下,休斯顿仍然以每年逾八万新增新工作的速度吸引20多万人迁居落地,使得德州经济更加繁荣。据最新消息,目前全球的知名投资机构把目光放在德州,其中地产投资项目更是列为重点。

这一趋势使得休斯顿商业房地产成为全世界范围投资的亮点。值得指出的是,这些投资机构规模都在平均十亿以上的顶尖投资商进入市场, 地产新动向势必成为很多大家都关心的焦点。

为此德州地产(Century 21 Southwest)负责人李雄应邀分享了他在商业地产丶土地和高档住宅交易方面掌握的数据和资讯。提供他对2013 商业地产之展望于预测。

商业地产租售最新数据

商业地产顾名思义指的是用于商业用途的地产,通常指用于办公以及各种零售丶批发丶餐饮丶娱乐丶健身丶休闲丶仓储等经营用途的房地产。

就休斯顿目前来讲,位于城中市区黄金地段的甲级办公大楼平均出租率已达到92%以上。每平方尺年租金平均价约37美金,卖价则已达到280美金。与2010 年相比,涨幅已经达到30%以上。位置稍微靠外一些的同类办公大楼每平方尺租金相对便宜,每平方尺年租金约31美金。乙级的办公楼出租率在90%以上,租 金相对更便宜一些。

此外, 休斯顿商场出租率非常高, 已达95%以上。平均每平方尺的年租金是16美金左右, 平均每平方尺售价则在125美金上下。随着商业的发展, 休城仓储类地产出租率已高达95%以上。平均每平方尺月租金可达0.42美元,平均每平方尺售价则在60美金上下。热门公寓的出租率也一直高居90%以 上。平均每平方尺月租价平均1.55美元。售价则在60美元,与08年相比已经呈现明显上升趋势。

土地交易动向

作为房地产的源头,土地成 交价格和交易量也能反映当地房地产的状况。近年来, 休斯顿610 Loop以内土地涨幅最大,紧随其后的是8号以内的空地,再外围的也是稳中有涨。随着需求的增加,Katy 和 Woodlands的住宅用地交易大幅增加,例如100至200亩规格的土地的每一英亩价格已经达到36500美元平均价。商业用地每平方尺价格则落在 10美元左右。

顶级豪宅

所谓“顶级豪宅”,多指位于最高级地区,拥有独一无二的景观和自然环境,用料及建筑过程考究,同时住户可以享有独 特的人文和周遭名人邻居的高档住宅。目前休斯顿地区平均房价是25万美元,而所谓的顶级豪宅则多数在百万以上至千万之间。位于Sugar Land的Sweetwater社区就可以看到一些这样的高级豪宅。

在休斯顿,真正的豪宅区大都靠近市中心,最有名的莫过于River Oaks。入住者非富即贵,此区的豪宅平均每平方尺售价大约750美元,目前此区仅有20栋待售。此外,Memorial区一带也可以看到一些豪宅,但分 布的范围较广。还有一些顶级豪宅多在8号公路以内。目前大约有75栋待售,价格在150万至两千万之间。

要知道,豪宅的定义不在房子本身装潢如何,掷上百万以至千万美金买一栋房子的买家,大多更加看重此类住宅独特的自然环境和社会结构。入住者往往通过融入这个环境才能体会豪宅的真正价值和意义,藉以提升自我的地位。

举个例子,如果有一个豪宅区全是住了很多名人,这个区的知名度可会越来越高,要想挤进去这个名流社交圈里的有钱人,可能就不计成本在那个社区买一栋房子。举 另一个例子,在休斯顿很多豪宅住着石油公司老板和高层管理者,如果搬到这个区,认识这类高层人士的机率也非常的大,也许对于生意角度来讲,是非常有投资意 义的。

相反的,如果在一个乡村买一大块地,花200万美金盖了无与伦比的一栋美屋,里面装潢的美轮美奂,也许住的还顶舒服,但是有一天要卖的时候,卖不卖得了200万还是个问题。所以豪宅的定义不是自己下的,而是社会公认的一种地产价值。

房源吃紧,需求增加

总体而言,由于各大投资机构的介入,休斯顿房地产近年来涨幅日趋明显。从房源库存数据来看,房源吃紧,需求却出现增加的趋势,从而使市场存货逐渐减少。在银行银根较紧的现状,促使很多地产通过现金交易。相信在银行贷款方案松动以后,市场动向会更趋活跃。

美国休斯顿商务代表团考察西城区


2012-10-19 西城区商务委

  10月17日,美国大休斯顿合作委员会世贸中心和投资委员会副主席、首都银行董事长团长、休斯顿商务代表团团长王敦正及夫人,休斯顿市夏普区区长、美国廿一世纪德州房地产公司、总裁、休斯顿商务代表团副团长李雄,大休斯顿合作委员会亚太地区主任、休斯顿商务代表团队长沈健一行13人来西城区考察。西城区区长助理侯秉乾、市贸促会副巡视员李露霞和区商务委主任郭新、党组书记王毅、副主任杨萍,外事办夏长青书记、什刹海街道书记姜兆春,以及区发改委、区功促局、区金融办、区新闻中心等委办局领导参会。

  侯秉乾代表西城区政府致欢迎辞,介绍了西城区长期以来与休斯顿的友好合作,以及西城区在经济、文化、旅游等方面的情况,充分表达了西城区与休斯顿友好合作的美好愿望。李露霞,王敦正等分别致辞,表达了将继续发挥大休斯顿合作委员会桥梁和纽带作用,为深化双方合作和促进共同发展做出更大贡献的愿望。随后,双方进行了诚挚友好的交流,就进一步发展双方合作充分交换了意见。休斯顿商务代表团一行还饶有兴趣登船参观了风光秀丽的什刹海夜景。

房产专家告诉你如何投资管理美国查封屋


2012-10-23

美国查封屋因其价格普遍低于市场价格, 因而是地产投资者的宠儿。那么如何在竞争激烈的情况下购得称心如意的查封屋, 以及房产到手以后如何修缮出租管理以确保投资能有丰厚的回报呢? 德州地产负责人李雄分享了他的经验和看法。 李雄先生从事地产行业三十余年,对休斯顿房地产和商业地产概况和走向有着非常专业的见解。

查封屋

查封屋一般有两类, 法院查封屋(JUDICAL FORECLOSURE)和银行查封屋(NONJUDICAL FORECLOSURE)。 在德克萨斯州两种查封屋都有, 但以银行查封居多。 查封原因有很多种,比如拖欠贷款,拖欠地产税,拖欠物业管理费或者房子用于非法使用等其他原因。李雄先生认为不论以何种原因遭到查封,这类房子的共性是银行从前屋主收回房子,并已交给资深地产经纪人上市销售。 这些房子大部分屋况不好,因其价格低廉而受投资者欢迎。

购买

那么怎么在竞拍者众多的情况下购得理想的房子呢? 对于新手,李雄建议找经纪人帮忙以得到有用资讯,建议等。一般查封房的定价是综合多位估价师的市场分析报告,同时参考地产经纪人的建议。 根据屋况,所订价格往往低于市场价10~30%。上市以后的前15天通常开放给买来自用的竞标人。在此其间,投资者也可来看房和竞标,但银行会优先卖给自住者。

这类房产看的人很多,因而成功购置需要在竞价上有一定技巧。首次出价时一般应给一个合理价格,而不是压低价格等待对方抬高再来二次竞标,对有些热门的甚至要出全价。出价太低,在竞争激烈的情况下银行根本不会予以考虑,最终会浪费自己时间。如果没有经验,所看地产状况不好时建议先找经验丰富的修理工给出修缮价格做参考。除了房子本身的价格和修理费用以外,投资者竞拍以前还应该对地税,保险,管理费用等全面考量后再做决定。 长期来看,由于通货膨胀,货币贬值等因素,在休斯顿地区购置投资房,只要房子不买在很差的社区,五到十年之内的房市行情还是看涨。

地产管理

买下地产只是地产投资的第一步。 要让这块地产赢利,屋主还有一系列的事情要做,包括修理,清洁,出租房客管理和日常维护。就像经营公寓,有的业主买下后经营得很好,而有的人却以失败告 终。 独立屋的经营也是一样。 很多人都是从小的投资做起,积累经验后一路做大。有些投资人房子买的便宜,但除去修缮管理费用后却所剩无几没有赚头。 原因或者在于出价过高,或租金太低。投资地产,情况再不济不喜欢了还可以卖,即使有亏损总是可以回收部分本金,不会出现极端股市那种血本无归的状况。而且出租时屋主全权掌握租价。市场不好时可以降低租金吸引租客。因此总体而言,房地产投资相对股票不失为一种安全稳妥的投资方式。

出租房的管理在德州相对容易,不需全职就可以做。 理论上只要看好房子买下来,修缮整理后找到房客就可以了。管理上容易出问题的通常都是在以下几个方面:屋况不好需要修缮;不知道如何与房客打交道;房客毁约如何处理等等。这些问题都可以通过找声誉好的专业人士代理解决。 当然会有一定的费用,但经营上, 由于代理做为中间人的协调谈判作用, 屋主往往可以在留住长期租客,市场好时更容易实现提高租金等方面取得优势。 究其原因就是当所有和租客的谈判都经由第三方立场上进行时,会更有利于屋主和租客的沟通。而且事无巨细都交给管理人协调处理, 就不会出现房客半夜打电话骚扰,担忧维修工是否能及时修理维护(一般代理人都有相熟的维修工可以优先快速解决问题)等情况。此外,有中间人帮忙从中周旋,屋主和房客在利益上发生矛盾时可免于情绪过激的情况发生。 屋主也可以节省时间精力去做更有收益的投资。

投资者的担心

很多投资者对可能出现的空房无人出租的情况表示担心,对此李雄有独特见解。投资地产和房产管理都属于独立的投资课题。 房子空租的原因,无外乎是因为修理太慢或者房子本身的状况不符合租客要求。 修理太慢往往是用了估价便宜的工人。 这些工人很可能需要同时应付好几个客人,最终不得不延长工时,因而最后算下来未必真的便宜。为此李雄建议找修理工时要以高效解决问题为准则, 不要贪图便宜;房子没有达到房客的预期的情况以好区的房子尤为突出。 房客往往在同类房子的对比之下做出选择,这就要求一些修缮工作做到尽善尽美才行。如果能克服这两个方面的问题, 那么房子租不出去机率就会大大降低, 投资回报率就会有所保障。

休斯顿中国城百利大道重建工程动工仪式




图为休斯顿市长Annise Parker(左2)、市议员Al Hoang(左3)、Sharpstown管理区主席李雄(右3)等在仪式上。


休斯顿中国城百利大道重建工程2012年9月20日在Sharpstown Park举行破土动工仪式。

9月20日下午,休斯顿市长Annise Parker率F选区市议员Al Hoang,J选区市议员Mike Laster出席西南区中国城主干道百利大道的重修启动仪式。137选区德州众议员Scott Hochberg,夏普斯堂管理区主席李雄,夏普斯堂地区市民协会(Sharpstown Civic Association)会长 Peter Acquaro,休斯顿台北经文处齐组长,周组长和各社团侨领出席仪式。

Parker市长在致辞中表示:此次扩建工程的目的是维修和改善城市的公共基础设施,可以令城市更具竞争力。休斯顿以低成本的生活消费闻名全美,想要吸引更多的人才与公司前来落户,城市就必须先自我投资,保持优势,商业氛围才能日趋完善,从而为当地社区居民创造更多的就业前景。

主管此项目的市议员Al Hoang表示:在市长以及市府各部门的支持下,所有的难题都一一解决,各社团也积极支持,我们完全可以期待一个更舒适的新华埠。新面貌完成能带来新的海外投资,国际商业贸易往来的加强会使我们的社区更强壮。Mike议员表示,休斯顿的发展变化也将会影响到美国的形象。社区的民众都要承担起自己的义务,我们既然选择西南区做我们的家,我们就相信会把这个家建设的更好。李雄表示:亚裔社区由80年代的2万多人到今天30万人,见证了华人社区成长的迅速,壮大了中国城的商业范围,此次工程将帮助近千的销售商和批发商们大大减小他们的商业不便利。

休斯顿中国城百利大道重建工程包括沿着百利大道通路从Rogerdale路到Osage街,横穿中国城的多种改善,例如车行道,地下公用设施、交通管理、景观改善等。工程预计于2014年9月完成。

德州雄厚工業實力 帶動房地產走向強健



圖:德州的房產走向一直呈現穩健增長態勢(李雄提供)

房地產市場是當地經濟走向的重要指向標,記者採訪了前亞裔地產協會會長、 前全美亞裔地產協會會長、現任休士頓台商會會長,同時也是德州地產(Century 21 Southwest)的負責人李雄(Kenneth Li)。李雄在房地產行業從業30餘年,對於休斯頓房地產和商業地產概況以及走向有着專業的見解。


圖:前亞裔地產協會會長、前全美亞裔地產協會會長、現任休士頓台商會會長,同時也是德州地產(Century 21 Southwest)的負責人李雄(Kenneth Li)(李雄提供)

縱觀這幾年全美的房地產報告,幾乎是負面消息居多,然而德州的房產走向一直呈現穩健增長態勢,因爲這裏的幾大城市:達拉斯、沃思堡、休斯頓、奧斯汀、聖安東尼奧等地的房價合理,當地又都有大量的就業機會。

李雄表示,德州地區的房地產總體上呈現良好和增長的趨勢,表現在房屋的成交量和市面上活動的房屋數量的增加。這主要源於德 州得天獨厚的經濟條件,在全國房地產市場比較低迷、失業率較高的大環境下,德州相對低廉的房價以及大量的工作機會吸引了全國各地的求職者尤其是剛畢業大學 生前來。對於年輕人來講,這是一個更能保證生活質量的地區。通常搬遷到一個新的地方首要的任務就是找到居住房屋,這些從全國各地搬來的人或租或買,直接或 間接的提高了德州的房屋銷售成交量。

作爲全國最大的華人聚集的城市之一的休斯頓,大量新移民也是促進房地產銷量大增的一個原因。李雄表示,最重要的還是因爲石油、石化和能源方面的就業機會吸引了主流社會的人群,也帶動一些零售業和服務業的增長。

針對租房市場需求量很高的現象,李雄表示因爲貸款審批仍然嚴格,收入不夠、報稅太低、信用不佳還是難以貸款買房,還有些求職者只是短期工作等因素,造成公寓出租率達到飽和狀態。

李雄分析休斯頓的糖城是華人喜歡的地區,糖城一些很好的地區房價也比較高檔,這些房子大多是很大的好屋,也是有價值百萬的豪宅。如在Sweet Water有一些靠近高爾夫球場俱樂部,並且設計獨特的房屋,甚至擁有一些得獎的設計作品,價值自然不菲。

李雄除了從事商業地產和房地產買賣之外,也擅長銀行查封屋。涉足查封房屋的原因是因為和銀行關係良好,所以手上有很多銀行委託的回收屋Listing。一般 而言,買方購買銀行查封屋的最大原因是低於市場價的屋價,可以撿到便宜。但是有利有弊,銀行從查封房屋到上市需要半年到一年的時間,並且查封屋一般來講屋 況並不是太好,如果購房者對於修建和裝修房屋沒有太多經驗的話,會對於這樣的查封屋感到手足無措,並不建議新手購買這類的查封屋。

如何任何問題,可致電李雄,電話:713-271-9988。

李雄:美国对绿色建筑的政策和税务


2012-06-21 来源:中房网
【摘要】:首届中美房地产高峰论坛6月20日盛大召开,本次论坛剖析两国房地产市场特征及关注焦点,介绍两国房地产监管手段、创新模式和经验教训,为两国房地产长期、健康、稳定发展提供新思路、新建议。前任亚裔房地产协会主席李雄在论坛现场发表了精彩演讲。

李雄:大家还记得吗,我是来自德州的,能够回来我有一种宾至如归的感觉,我也非常荣幸能够在去年的时候带领我们美国亚裔房地产协会来到中国访问,今年我们再回来,不光见到了很多老朋友,也认识的很多的新朋友。我不是绿色建筑的专家,但是我可以分享一下在政策和税务方面我们在美国的一些做法。

首先我想跟大家介绍一下我们美国资源部的部长朱利文先生,他是出生在美国的,在1994年,他获得了诺贝尔的物理学奖,他在问题解决方面,尤其是碳减排,新能源方面,也是他在能源方面的出色的表现,奥巴马总统亲点他作为美国的能源部长,由他带头做美国能源方面的政策。

约翰刚才提到了美国的联邦政府有推出相应的政策来支持,当我们看到绿色建筑的时候,主要是看在环境方面是否有可持续性,还有在最后整个生命周期当中是否有环保的特性,从选址,到设计、运营、维护、翻新甚至到最后的报废,根据我们的标准可以看到EPA就是我们能源环保部非常广泛的项目和信息都是关注于绿色建筑的问题,比如说能耗,可再生能源的使用,水的效率和污染物降低,废物降低,室内的空气,以及智能增长和可持续发展。在奥巴马总统的愿景当中,我们需要通过创新更为出色的建筑赢得人民,这是他在宾州大学做的发言,他说美国的家庭和商业消耗了40%的能源,如果我们可以把房屋建造的更为智能,更为绿色,也是我们节能减排方面做的最快的工作,在奥巴马这届政府当中,绿色减排也获得了他们的高度关注,在税收方面也制定了相应的政策支持绿色建筑的发展,我们有一个专门的代码,我们叫做179D减税的政策。

2005年能源政策法案增加了179D这样的条款,我们叫IRD,在这些商业的住宅当中,如果他是满足了这些要求,那么我们这个房屋的所有人可以向政府申请减税方面的优惠、政策。另外也可以从财政方面获得政府更多的支持。在179D的政策当中,我们也列出了详细的计算的规则,所以你必须要有一个经过认证的专家进行第三方的独立的审核。

我们看到很多的商业建筑,其实都是有资格争取这样的一项税收减免的政策的,比如说达到每个平方1.8美元的减税的标准,所以这也是从政策角度来讲,从税务政策角度来讲,鼓励商业的建筑更多的把环保纳入到他们的设计和建造的过程,或者是改造的过程当中去。

从我们能源政策法案当中来讲,就专注于照明,采暖,制冷等等,从这几个方面降低商业建筑的能耗。

我们从这里也可以看出来,虽然联邦政府是有相应的政策和税务的支持,但是就加州政府和德州政府,他们会采取相应的不同的思路,在德州因为我们是能源大州,所以我们的州政府还包括市政府,我们并不会有太多十分鼓励绿色建筑的政策,但是在加州正好相反,他们在联邦政府的能源鼓励,能源鼓励政策方面制定更多的政策,所以各个州的状况也有所不同,还有我们像是在建筑、材料当中对于这些房屋建造者来讲,如果他们用了更多的绿色环保的建筑,他们也可以申请这些减税,而不光是住房,住宅建筑的,包括商业建筑也是可以的。

还有我们有一个叫做绿色社团,他们会提供一些技术的支持和资金方面的支持,但是前提就是要确保 建筑本身是再一个可支付的水平,同时也是绿色的建筑。另外还有我们叫做税收激励辅助项目,我们叫做TIAP,也是提供给我们这些上午的楼房开发商的主人, 让他们更多的利用能源节约方面的材料,这是从05年就开始执行的,这就是我在政策和财政、税收方面的提供给大家的一些信息。

休斯顿新中国城的前世今生
专访新中国城发展委员会主席李雄


侨报记者王倩(左)专访休斯顿新中国城发展委员会主席李雄。


休斯顿新中国城地理位置得天独厚,发展潜力无穷。

  ■侨报记者王倩

  在美国,中国城已成为一个拥有百年历史的品牌。在其他族裔眼里,它意味着物美价廉的中餐和中国文化的缩影;对华裔而言,它是新移民进入美国的落脚点和立足美国社会的跳板。正如知名学者李欧梵所说:“唐人街是老华侨的温床、新华侨的聚会所,也是美国人眼里的小中国。”如果说旧金山和纽约的中国城是老牌中国城的典范,那么休斯顿的中国城则是新兴中国城的先驱。

  沟通促进族裔合作 力争华人话语权

  30年前的百利大道上,一块印有“顶好超市”字样的中文招牌拉开了休斯顿西南区中国城发展建设的序幕。然而,在当时仅有25,000中国人的南部保守城市休斯顿,这块让当地华人有家一般感触的招牌却让美国人不安和反感。那些每天上下班经过百利大道的美国白人抱怨说,仿佛来到了第三世界。一时间,华人群体受到了来自普通民众、主流媒体,甚至市议员的攻击。意想不到的阻力并没有让顶好超市的开发商畏缩,相反,他们从一块招牌引发的轰动中悟出,保证中国城良好发展的根本在于开发商能否与当地市民和主流社会进行有效的沟通。

  顶好超市创建人之一,现任新中国城发展委员会主席的李雄回忆说:“我意识到只有和当地居民以及市政府沟通好才会有利发展。 所以当了解到中文招牌让美国人有种文化入侵的感觉后,我们修改了店面招牌,将英文置于中文之上,有效化解了危机。”

  如何与主流社会政府及民众进行有效的沟通? 李雄认为,积极参与政策的制定和在政府及其他决策者中发出自己的声音是最为重要的。他曾经帮助鲍勃莱尼尔成功竞选市长,并因此成为休斯顿首位亚裔城市规划委员会委员。自此这个职务一直都由亚裔担任;他组织了华商会,帮助新中国城的华人业主与政府沟通;他与房地产界的同行成立了全美亚裔地产协会,为华裔移民争取购房投资方面的应得权益。他说:“虽然美国是法制国家,但法律还是敌不过人情。所谓公正与不公正,这是民主的社会,有声音才有力量。”

  其实,休斯顿亚裔群体在介入主流社会方面已取得了显著的进步。这里拥有全美第一位民选亚裔议员王玛莎。在新华埠促进委员会成员坚持不懈的抗议下,市政府在2009年又任命了休斯顿历史上第一位亚裔警察局副局长陈约翰。正是因为有这些亚裔代表在政府层面为亚裔争取应得利益,整个中国城的亚裔群体才会在生活和生意上有所保障。

  据李雄介绍,目前休斯顿警察局有200多名亚裔警察。陈约翰当选副局长职位不仅提升了亚裔的士气,还起到了沟通亚裔群体和政府决策层的纽带作用。陈约翰每月会在西南区召开亚裔族群代表大会,倾听各族群代表汇报近期犯罪状况。今年,陈约翰还亲自带领30名警察在中国城破获两起银行劫匪案件。

  “无论别人的经历还是我自己的经历,都使我决心成立有特色的亚裔委员会。虽然亚裔也是纳税人,但我们做什么都是自己掏腰包。我们要学会向市政府要求权力和资金来改善自己的状况。”李雄说,“做城市规划委员是我第一次参与政府的事务。我现在还一直在国际商贸发展委员会任职,和政府保持紧密的联系。”

  在李雄担任城市规划委员会期间,他帮助成立了休斯顿西南部的夏普斯堂,并把整个中国城纳入这个白人社区的管辖范围内。这次与主流社区的整合不仅增强了华裔在政府的声音,而且使华裔在争取应得权益问题上获得了主动权。

  “因为亚裔是少数民族,在市政府没有足够的声音,所以政府拨给我们的经费很少。但当我们融入白人区后,就有了主动权。夏普斯堂可以通过征收税收帮助我们做市容规划和治安管理。亚裔自己也会发动大家捐款来做这些事情。我们有光荣的地方,也要争取自己的权利和扩大自己的声音。”李雄说。

  在美国,中国城的出现是1895年宾汉法规限制华人在唐人街以外的地方生活的直接结果。因此,中国城的产生在某种意义上将美国华人与主流社会分割开来,阻碍了双方的沟通与融合。

  休斯顿新中国城的创建者们从一开始就意识到融入主流社会、加强与主流社会沟通的重要性。这种积极寻求合作的态度不仅将休斯顿新中国城与美国其它城市的中国城从存在的意义上区分开来,更重要的是,它促进了休斯顿新中国城的高效发展。

  新中国城机遇与隐忧并存 逆境中暗藏商机

  休斯顿中国城从长远来说充满很多机遇,但目前也有很多隐忧。华人从事的行业过于单一,造成恶性竞争。当中以超市为最典型,这一行竞争激烈,尤其是在市场经济不好,供需不均衡的情况下。

  目前,全美市场上的办公楼和零售店面都是过剩的,中国城也不例外。尽管店面供过于求,但是由于休斯顿的经济情况比美国其他地方都好,而且生活指数低,所以仍然会有很多从外国或外州搬来的新移民,他们的到来也将为中国城注入新的投资。

  李雄说,现在开发地产需要特别小心,最好先把现有市场消化掉再开发。吸引更多的人和资金来拉动需求是当务之急。为此,新中国城发展委员会正在致力于几件事情:

  第一,加强新中国城的治安,确保投资者的安全。

  第二,增强西南地区市容市貌的规划建设,为新移民创造良好的投资生活环境。

  第三,将新中国城打造成休斯顿一大旅游景点,吸引全休斯顿以及国外人士来消费。

  第四,加大对外宣传休斯顿的力度,提高城市知名度。

  在经济低迷的日子里,华商应该大胆尝试走出困境,用新思维来改造唐人街,是未来华埠的出路。华人在美国可以经营的企业不只是餐馆、小批发、或购房收租等行业,更不要再进行割价竞争,导致两败俱伤破坏华埠的营商环境。

  现有商家如何平稳渡过经济低迷期也是新中国城发展的一个重要课题。据李雄介绍,目前,中国城最多的店面是中餐馆。由于大家早期都是打价格战,就导致在中国城吃东西比麦当劳和素食店还便宜。有人为了避开价格战,就另辟蹊径去做日本餐或泰国餐。最近几年来,有人发现足浴在中国城有需求,于是开辟了足浴市场。他说,在低迷的市场和激烈的竞争中,选择好的店面地址,拥有好的经营理念,创造有特色的产业才是致胜的法宝。

  李雄鼓励新中国城的业主们要做不同的尝试,有时候低谷也酝酿着机遇。他说,80年代末期休斯顿曾经历了一场由于石油价格暴跌而造成的经济危机,严重影响了休斯顿石油工业及其他众多产业, 很多银行纷纷倒闭。即使在这样糟糕的状况下,也有商机蕴藏其中。当时德州的银行是不能跨州的,州外人士无法参与。休斯顿也是一样,房地产银行都在白人的控制之下。但经济危机爆发后,这些行业都开放了,给新移民,尤其是少数民族造就了很多发展的际遇和空间。

  华埠地理位置得天独厚 银行超市遍布城中

  新中国城的创建开始于1981年顶好超市的开发。早期, 新中国城附近只有顶好和王朝两家商场。从1983年开始到90年代,新移民逐渐增多并聚集在两家商场附近。

  新中国城的雏形开始显露。2000年,大陆开发商石少力开发了黄金超市,四年后李雄和他的团队又相继开发了精英广场。这一系列的商业计划将新中国城的范围由东向西推至八号公路。目前,中国城共有六七百家商业店面。除此之外,随着商业中心的发展,一些侨教中心,香港城,教堂,老人中心,佛寺、中文学校等其他组织也慢慢发展成型,让新中国城逐渐变成一个文化聚居中心。

  新中国城的兴旺是因为它有利的地理位置。它东临五十九号公路;西至八号公路,靠近糖城和凯蒂;南至百利大道,可以直通医疗中心。新中国城的繁荣发展不仅吸引了很多华人华侨来休斯顿投资定居,也吸引了越南人等其他少数民族向这里聚集。在全休斯顿300多万的人口数量中,亚裔族群的人口数量已达到近30万。过去三十年的发展中,新中国城已成为全美发展最快,最新、占地面积最大的中国城。

  不同于旧金山,洛杉矶,纽约等拥有百年历史的中国城,休斯顿新中国城仅仅是一个商业区而不是住宅区。华人华侨一般在中国城内经营生意,但却居住在糖城或凯蒂这样的地区。新中国城的另一大特点是超市和银行非常多。李雄解释道,原因之一在于它是新兴城市,占地很广,有利于开发银行和超市。其次,每个商场都需要超市,开发超市在这里有升值的空间。

  休斯顿华埠可发展度要远高于全美其他大城市的华埠,加上德州有多条高速公路直达墨西哥,拉丁美洲移民为德州提供大量廉价劳动力,同时也是一个庞大的市场。比邻华埠有印巴区域、阿拉伯区域等,早就把这里当成走入拉美的桥梁。

文化优势搭桥 美华裔地产商争取大陆富人跨国买房


2010-12-13 中新网

综合美国《侨报》报道,美国华裔房地产人士希望在美元低潮中与中国同行沟通和分享资源,以争取更多的来自中国大陆的跨国购房者。与此同时,相关业者表示,华裔新移民在实现“人有其屋”的美国梦的道路上,对美国房地产市场和政策法规的了解也至关重要。

美国亚裔房地产协会(AREAA) 总会长李雄表示,美国亚裔地产协会是一个亚裔地产专业人士的平台,会员们由此可以交流信息,争取商机。他希望这个平台可以延伸到中国,与中国的地产业同行进行更多的合作和交流,可以共享信息,共同交流经验,互通有无,利用和整合双方的资源,开发出更多的商机。
  
李雄解释说,这两年美国本土房地产市场表现平平,但是在美元低潮中,来自中国大陆的富有阶层购买力一直呈现上升趋势。美国的华裔地产专业人士希 望利用自己的文化和语言优势,服务于这部分国际客户。他们计划将在每年9月在旧金山举行的年会上邀请中国同行参加。他分析认为,目前中国大陆人士在美国买 房仍然存在信息、资金到位、手续等诸多问题,但是他认为可以通过将信息透明化和游说政府政策来改变这一现状。目前美国亚裔房地产协会一年可有两次到华盛顿 特区向政府直接游说的机会,这对争取对移民和外国人购屋有利的政策会有帮助。
  
据他介绍,该协会是一非盈利专业贸易组织,自2003年创会已有8年历史,目前发展到全美12000多名会员,多数为华裔,其次为韩裔。其创会 宗旨是帮助满足亚裔居民最切实的住房需要,担当社区需求与政府政策之间沟通的桥梁,并且帮助更多年轻人进入地产界,寻找他们的事业。该协会在旧金山、洛杉 矶、休斯顿、纽约、亚特兰大、拉斯维加斯、达拉斯等地都有分会,遍布美国各大城市。
  
新移民买屋要了解美国法规
  
在实现“人有其屋”的美国梦的道路上,华裔新移民也需要了解美国房地产市场和政策法规。
  
全美亚裔地产协会总会长,德州地产负责人李雄表示,除了在美国国会层面进行政策游说外,向华裔移民,尤其是新移民介绍美国房地产知识和政策法规 也十分重要。他多年也一直致力于房地产的教育和培训工作。他说,政府有很多房贷优惠福利提供给各族裔申请,但华裔对此类方案的了解及申请案例比起越裔及印 裔少很多。因此,他希望能藉举办讲座让华裔朋友们多方了解及应用。比如,2010年7月1日起德州住房和社区事务部门推出的中、低收入购房,可获得高达每 年2000元的贷款利息退税计划,该计划中的贷款利息退税政策是住多少年就可退税多少年,直到贷款还清。如15年的贷款,就可高达15年的贷款利息退税。 当然,政策中规定家庭年收入上限最高可达9万多美元。这表示,退税不再是低收入家庭的权益,中产阶层也可以申请贷款退税。

全美亚裔地产协会为它的成员们提供最新的地产市场研究、政策改变、获取可贵的知识,使会员在任何地产市场获得成功。其次,运用专题研讨会为地方城市居民、社区组织和他们的成员解答疑问,认识新客户群和提供未来地产服务上的需求。(吴健)

新移民买屋要了解美国法规


2010年12月10日 侨报记者吴健洛杉矶报道

华裔新移民在实现“人有其屋”的美国梦的道路上,对美国房地产市场和政策法规的了解也至关重要。
  
全美亚裔地产协会总会长,德州地产负责人李雄表示,除了在美国国会层面进行政策游说外,向华裔移民,尤其是新移民介绍美国房地产知识和政策法规 也十分重要。他多年也一直致力于房地产的教育和培训工作。他说,政府有很多房贷优惠福利提供给各族裔申请,但华裔对此类方案的了解及申请案例比起越裔及印 裔少很多。因此,他希望能藉举办讲座让华裔朋友们多方了解及应用。比如,2010年7月1日起德州住房和社区事务部门推出的中、低收入购房,可获得高达每 年2000元的贷款利息退税计划,该计划中的贷款利息退税政策是住多少年就可退税多少年,直到贷款还清。如15年的贷款,就可高达15年的贷款利息退税。 当然,政策中规定家庭年收入上限最高可达9万多美元。这表示,退税不再是低收入家庭的权益,中产阶层也可以申请贷款退税。
  
全美亚裔地产协会为它的成员们提供最新的地产市场研究、政策改变、获取可贵的知识,使会员在任何地产市场获得成功。其次,运用专题研讨会为地方城市居民、社区组织和他们的成员解答疑问,认识新客户群和提供未来地产服务上的需求。

德州地產李雄 解析購房投資技巧

房市走低,正是投資銀行查收房的賺錢的大好時機!可是想要投資但是銀行程序複雜,往往屢投不中,如何在好的商機面前一舉中標?德州地產(Century 21 Southwest)總裁李雄為您解析其中奧妙!

2010年9月16日,全美亞裔地產協會總會長、德州地產(Century 21 Southwest)總裁李雄將與富國銀行(Wells Fargo Home Mortgage)將聯合舉辦2010購房優惠、地產投資技巧講座。當日的講座中將分析目前、未來的房產趨勢,了解德州政府為刺激購房推出2000元購房 貸款退稅新政策。這項新政策不僅惠及低收入人群,中產階層也有份!如何拿到貸款信用證明(Mortgage Credit Certificate)

金融危機以來銀行壓縮住房貸款,銀行審查嚴、門檻高,不論投資房還是自住房,常常看好了房,簽了合同卻貸不到款,買房者望房興嘆,經紀人也是白辛苦一場。富 國銀行(Wells Fargo) 即時推出了多種購房貸款方案,如首付幫助方案、抵押貸款方案等等,講座中將由富國銀行購房貸款部的經理介紹各種協助購房計畫, 在講座結束後,會有幾位貸款員針對每個人的具體情況做現場解答。在低價位買到理想住房,富國銀行積極協助您成功貸款,「擁有一個自己的家」不再是夢!

德州地產(Century 21 Southwest)李雄強調,政府有許多的刺激房市的方案,對於越裔,墨裔及其它少數族裔而言他們了解及運用上比華裔積極,主要的原因是華裔很少深入去 了解,並且不知在購屋時如何運用政府的優惠方案。這場講座有許多豐富的房屋貸款及購房應注意及了解的事項,屬免費入場,凡填問答表還有機會獲現金抽獎,機 不可失!

2010購房優惠政策及地產投資技巧講座將於16日(星期四)上午10時至中午12時在中華文化中心(Chinese Community Center),9800 Town Park Dr., Houston, TX 77036舉行,講座聯繫:Jade,電話:713-271-6100,Email: rsvp@ccchouston.org。

李雄:投资银行查封屋,准备好了吗?


世界名人网综合报道          录入于 January 26, 2010 at 03:29:37:


德州地产( Century 21 Southwest )负责人李雄

世界名人网讯 德州地产( Century 21 Southwest )负责人李雄,在地产界拥有超过25年资深经验,其带领的团队囊括商业、住宅、银行查封屋及Short Sale买卖,外加投资及管理等项目。2006年于Century 21的七千家分行中10万名地产经纪人里脱颖而出获得全球杰出奖。曾任休斯顿华人地产协会创会会长、休斯顿亚裔地产协会创会会长及即将任命为全美亚裔地产 协会2011年总会长。

年底银行查封屋增加

2009 年最后一季银行查封屋(Foreclosure) 数量将增加。因为银行回收的屋子太多,在卖压的情况下,需要出清存货。专业人士认为银行查封屋的大量出清将持续到明年,这对买家和投资人来讲是个好消息。 市场上的银行查封屋数字将比上一季多,但不会高达外州的数量,因为休斯顿在经济发展情况上毕竟比其他城市好。

一般来讲,银行查封屋价格大约是市价的70%-80%。如果买了银行查封屋,准备当房东,就要分析经济面的收益问题、研究房客市场需求、人口密集度、日后 转卖行情。以休斯顿来讲,李雄推荐购买人口集中的地区,千万不能只看价钱。Katy、糖城这种中高档区比较容易找到出租住户。因为地区稳定,银行查封屋较 少,所以价格居高不下。偶有查封屋,一上市就很抢手。

高价vs中低价银行查封屋

市场上有种情况,高价银行查封屋比较少买主,但便宜的却很抢手。最主要的原因是金融风暴后,银行贷款不容易,如果只是单纯的自住屋买卖,贷款比较容易通 过。但对投资买卖来讲,银行对于贷款金额和成交买卖栋数都有多方限制,所以投资人要准备大量的现金购买,造成一个实际问题。

虽然买下高价屋比较稳定,对未来的发展空间相对也较大,但是投入大量资金,并不是每个人都能办到的。所以一般投资者偏重中低价位的银行查封屋,数量也可以 增多,像在糖城和米市,一有银行查封屋上市,就会有许多谘询电话。李雄手上一个在米市的银行查封屋,原价8万8,现价5万3,一上市立即成交。

市场上的一个高级Custom Home 查封屋,原价48万,现价31万。在休斯顿,31万的房子其实是不错的,尤其那是一栋豪宅,可以自用或等到将来升值。如果仅用于投资立即转卖,短期间不见得能得到很好的回报。

另外一个对比的例子,一栋28万,类似公寓有4个Unit连接的4拼屋(4-plex),去年遭到艾克飓风严重破坏,客户相继搬走,原屋主因无法负担贷款 和维修费而遭查封。由李雄代理以2万8超低价卖给一位投资者,等于用一毛钱买一块钱的东西。买主花了7、8万进行整修,自住一间,其余出租。周围也有3、 4 栋类似情况,新买主逐渐改善环境,马上回到十多万的价值。

俗话说,天下没有白吃的午餐。一般银行查封屋的屋况都是有瑕疵的,想要投资银行查封屋,买到低价的房子,投资者要花很多心力和资金,将房子重新整理好。一 般来讲,在买卖租赁查封屋要寻求地产专家的协助,在房屋维修方面也要具备相当的知识。从找个好房子、出价、过户、维修、出租、管理、日后卖掉才能获利,不 可能即买即赚。

投资重点在管理

商业房地产也有一些银行推出的查封物业,像公寓、小商场、店面等,需要更进一步的知识来操作买卖,和更多管理方面的经验,不能等买了物业才开始学习,每一步都得去琢磨,不是那么简单,错误的管理会耗尽大部份时间和金钱。

手上握有资金的投资者,现在可能是一个良机,以前有钱都买不到的物业,现在可能出现在市场上。当然这类物业多少都有些问题,不然就是状况很差或经营不善, 必须花很大精力全面改观,所以要准备足够的资金投入前置作业中。如想把出租率提高,在管理方面一定要有专业人士或自己的专长去进行改善,增加物业的价值, 才能达到赚钱的目标。管理是投资重点,人才是非常关键的要素。

如果物业不够大,又找个专业管理人士,反而增加营运成本。如有条件自己管理为好,不能完全仰靠专业人士。

洗牌时代 谨慎投资

现今经济处于转型时代,就像上一波发生在80年代后期的地产风暴,造就了美国有史以来最多的百万富翁。现在就是一个洗牌的时代,富人的资产可能缩水,没钱 的人有机会转而致富,就是在这种时代产生的。如果将财产托付给错误的投资项目或基金买卖,可能一夕之间财产蒸发。雷曼兄弟( Lehman Brothers Holdings Inc )的倒闭,让很多人失去毕生的积蓄。冰岛也是因为投资不利,让整个国家破产的例子。

据统计数字显示,美国德州地区的几个城市在地产方面的表现都不错,所以吸引大量外州的投资者来寻找机会,与本地投资人有竞争性,其眼光和看法与当地投资人 大不相同。外州投资人下手很快,也比较容易开出更高的Offer,造成德州的房地产市价维持不下。现又有最新消息指出,联邦政府欲延长$8,000首次购 屋优惠计划,甚至放宽条例以带动房地产市场。

许多人预测商业房地产的海啸即将来到,但为什么还未发生?有人认为现在是金融风暴第三波,可能会有更多的巨浪在后。关键要看政府的政策以及经济数据的显 示,来分析整体经济有无恶化。在这期间,投资人一定要小心谨慎,不能冲动。现在油价往上冲破每桶$70,对休斯顿是一个利多消息,但对全国来讲不见得是好 事。

银行的Short Sale( 短卖 )

失业率往上涨反映在房子被银行的回收拍卖。查封使银行成为最大的输家,因为在手上的查封地产只能低价卖出,所以银行也在致力降低回收屋的数量。

银行如何防止查封屋的增加,那就要采用Short Sale ( 短卖 ),其实就是一个Pre-Foreclosure Sale。当此房的市价已低于贷款金额,屋主因种种因素无法支付贷款,卖掉房子也无法还清( Cover ) 银行的贷款金额。此时银行和屋主必须共同承担一些损失把这房子卖出去。但是条件比较繁琐,银行要核实你是否真的无法支付贷款,还是认为房价减值,支付这种 贷款不划算,想丢回给银行,果然如此则不能批准Short Sale。

李雄提醒,一定要找地产专业人士来服务,才能完成Short Sale手续,并非每位经纪人都懂得如何处理。Short Sale比较容易出现在高价位的房子,也许是高薪或双薪家庭的工作出现了变化,面临房贷的问题。李雄建议,有问题一定要面对和解决,加上现在银行和政府相 关部门都很乐意帮助屋主解决这类问题。不要因为碍于面子,等到最后把屋子抛售,信用也没了。Short Sale 是一个没有办法中的办法,但条件是屋主不能申请破产,一旦如此,就不符合申请 Short Sale 的章程了。

【人物專訪】亞裔地產協會會長李雄先生


2009年2月21日 孫岩


廿一世紀德州房地產公司總裁李雄。

近年來﹐休斯頓房地產一直保持非常強勁的趨勢﹐不論中古屋及新屋方面,在2003年可以說是創紀錄的一年。許多華 人也先後購置了住房。針對目前房地產的現狀﹐本報記者近期采訪了房地產方面有近20年經驗的專家﹑亞裔地產協會會長﹑廿一世紀德州房地產公司總裁李雄先 生。

成立地產協會志在服務華人

李雄表示他成立亞裔地產協會最主要的原因是亞裔在美國還是屬于弱勢團體,我們是新移民。在這個情況下,亞裔不但需要溶入主流,而且還要知道有什麼資源可以利用。這些資源僅靠個人在異鄉單打獨鬥是很難取得的。我們一定要團結合作,資 訊共享,讓每個人都有知情和使用的權利。亞裔地產協會便是因這理念而起﹐不但是任務,也是義務。在美國顧客至上,亞裔地產協會本此原則以一個比較超然的立 場來協助大家保障自身的權益,例如該選擇什麼樣的經紀人,或者什麼是顧客的權益。如果需要房地產的咨詢,李雄很樂意提供相關資訊。住在休斯頓的華人比較方 便一些,因為有很多從事房地產方面的專業人員可以詢問。住在偏遠地方的華人,一方面要拼命工作,沒有時間研究地產,另一方面可能英文不佳,當地華人又不多 ﹐無法互相幫助,這時的咨詢就尤為重要﹐可以保護自己的一些基本權利。

休斯頓房地產2003年創紀錄

李雄表示,以休斯頓房地 產協會的資料來看,休斯頓房地產的情況在2003年是創紀錄的一年。去年中古屋市場是歷史上成交量最高的一年﹐新屋的交易量也是一路上升。其中有一個最重 要的原因是房屋貸款利率很低,雖不能說是有史以來最低,但也可以算是三、四十年來難見的低利率期。再來就是休斯頓房價適中,成交量最大的集中在十幾廿萬的 房子。雖然休斯頓是全美第四大城市,居民可享受大都會的優惠條件,但是房價卻只有其他大城市的三分之一﹐房產市場很興旺﹐房價的漲幅平均在7%到8%左 右,比東西兩岸低的很多。例如在西海岸﹐房價的成長率至少每年有15%漲幅左右。西岸地少人稠,休斯頓地廣人稀,正好可以滿足許多人在「住」方面的需求。

李雄對新的一年作出預測,他說今年2004年是大選年,數據顯示經濟開始回升,每個人都期望利率上漲。如果消費者收入不變﹐能夠承擔的月費就要減少,人們的 購買力會降低。即使今年的成交量不像去年那麼高,也會排第二或第三。去年大休斯頓地區成交量在65,000棟,今年將在60,000棟左右。新屋建築方面 會增加,房價可能持續回漲5%左右﹐沒有去年高。但今年對房地產來講還是蠻好的一年。

現在房屋貸款利率確實非常低﹐利率如果上昇一個百分點 ﹐對我們的買房戶會有多大影響呢﹖從李雄提供的數字看﹐比如說利率從6%昇到7%﹐對于15年固定利率的貸款﹐如果你原先能貸到$100﹐000﹐那麼利 率上昇後﹐你只能貸到$93,884。如果是30年固定利率的貸款﹐你只能貸到 $ 90, 116。也就是說﹐你的購買力會下降近十分之一。

投資休斯頓房地產--新移民的機會 

房地產的投資報酬率周期比較長,不像股票天天都在變。通常都是幾年,就像好酒一樣越陳越香。李雄認為﹐休斯頓對新移民很適合,有機會可以占到地盤,再發展起 來。不像洛杉磯﹑早期的舊金山和紐約,至少都有一、兩百年的歷史,地盤早就被別人占好了,你想去占個地方都占不到。從發展潛力看,休斯頓房地產的價位對中 產階級也比較適合。十幾萬的房子對于大學畢業的新家庭來說剛好可以負擔。很多人搬到休斯頓來定居,就是因為這裡居住的環境和房價比較適中。這個趨勢應該還會走下去。

購屋最重要的考量--適應你現在的生活方式

買房子是一筆不小的投資,那麼很多朋友也是第一次買房,需要注意些什麼?李雄建議,買屋最重要的是「適應你現在的生活方式」。如果你在醫療中心上班,看到別人似乎都到Sugar Land 買房子﹐你也盲目跟進,可能就不好了。實際上你也許應該住在Pearland或醫療中心附近。當然很多人會認為Sugar Land 學區很好,但是如果你現在還沒有小孩或小孩已經長大搬出了,你要額外負擔很多學區稅。還有的人喜歡去中國商場,可能沒有小孩學區的問題,也許中國城的房子更適合你居住。你通車的時間會減少,交通費也可以省下。時間就是金錢,若花兩個鐘頭在路上,時間與金錢都浪費掉了。總體來說,就是買房子應該是完全依照每個人的生活方式來決定。至于投資房地產會不會虧本,李雄表示,其實這是一個與時間競賽的游戲。你只要能夠按時付貸款,買的時間越久,加上賣的時機選擇好,你永遠都會掙錢。

休斯頓華人集中的明星地區的比較

李雄說,休斯頓地區華人的生活習慣以新中國城為中心,上班反而變成其次。一般而言,上班的華人有三個重鎮,最多人的上班地點應屬市中心,然後是醫療中心,第三在國家宇航局NASA。從生活方面來作分析,周末或下班後西南區的中國 城人就會多起來。李雄建議﹐若一個家庭以中國城作為重心的話, Sugar Land是第一選擇, Katy是第二選擇,第三就是Pearland,也是最新興發展的社區。另外還有一個相當好的,十分受西方人歡迎的社區,就是Woodland。西方人跟我們華人的生活習慣和消費形態不一樣,在他們看來,Woodland可能是首選,因為他們如果在市中心上班,住在Woodland和住在Sugar Land通勤的時間差不多少。以上所說是對於比較大型的社區而言。此外,李雄還特意提到西南區中國城附近有很多新興的小型住宅區,價位在十萬到二十萬之間,房屋很不錯,價錢也能夠負擔。因為近些年西南區中國城附近有不少商家興起,很多人為了方便選擇住在這附近。

以房價來分析,Sugar Land最貴。大家常有一種誤解,認為房子越大越貴。李雄說﹐決定房地產的增值不在房子,而在土地的增值。這就是為什麼中外都說地點最重要。還有一點李雄提醒大家 必須注意﹐「學區」會變﹐新興社區的明星高中也會變。今天非常好的一個高中,二十年後可能就不好了。Alief學區在他來休斯頓的時候是一個非常好的高中,後來社區形態發生變化﹐學區也跟著改變。

李雄說﹐除了服務休斯頓華人朋友買屋賣屋,他也同樣可以幫助德州其他地區的朋友。實際上「德州房地產公司」是「廿一世紀房地產公司」的加盟店﹐特色就是服務的涵蓋面遍佈全美和全世界。最近一個加州的客人到聖安東尼奧去買房子﹐語言上有障礙﹐找不到說華語的地產公司,李雄就在休斯頓幫他安排一家產權公司作產權交割。

若您有任何有關買屋賣屋的問題,不論是住家或商業建築買賣,您可以打電話給擁有20年房地產方面的經驗的專家,也是亞裔地產協會會長﹑廿一世紀德州房地產公司總裁李雄先生。李雄聯系電話: 713-988-1668 分機105。

德州华人房市逆势窜升 (图)


2008年11月1日 来源:Asian American Business Council

“在全美房市一片跌潮中,休士顿、奥斯汀、达拉斯、圣安东尼奥,近一年房价分别上涨4.43,5.26,2.43及1.39%。德州逆势成长的原因何在?”

根据商务部12月23日公布的最新房市报告,受信贷市场干涸、经济衰退、消费者信心下滑的冲击,美国11月现房售价中位数,一年内下跌 13.2%,为1968年有纪录以来最大跌幅。目前全国4大区均告下滑,其中以东北部地区的跌幅最高,为12%。现房平均售价也在全国范围内下跌,其中以 西部地区的跌幅最高,为25.5%。

然而,根据美国房地产统计权威机构First American Core Logic于22日公布的报告,在这波跌潮中,德州成为一枝独秀。至今年10月为止,近12个月以来,4大城市休士顿、奥斯汀、达拉斯、圣安东尼奥,房价 分别上涨4.43,5.26,2.43及1.39%。

德州逆势成长的原因何在?当地华人房屋市场又如何?专访休士顿新华埠推广委员会主席李雄(Kenneth Li)。从事房地产业务25年,李雄是德州亚裔房地产协会创会会长,目前为全美亚裔房地产协会理事、德州地产公司(Century 21 Southwest)总裁。

对于这些数字,李雄说明,首先,休士顿是美国南方最大城市,也是个港口城市,与首府奥斯汀、圣安东尼奥合称铁三角。休士顿是美国石化工业重镇,在过去两年,由于油价上涨,每年约增加6万个工作机会。人口成长,带动房价上升。

另一方面,休士顿的房地产价格,在全美各大城市中,应属最划算的。房价中位数约16万5千元。一家庭住屋售价,目前中位数为21万5千元。至于Townhouse及Condos,则约为16万元,可说是多数人皆能负担得起。

就业前景看好,多元市场吸引着新移民不断涌入,李雄看好休士顿房地产市场。

至于华人社区,他指出,德州华人多集居于休士顿,目前有近30万人。此外,休士顿市区西南方,有目前全美最新、最大的新华埠。建立于1983年, 这处不断扩建的商业区,除了华人,也吸引了许多越南人、越南华侨投资、立业。过去4年,该区域房地产售价涨幅近30%。目前,土地价格未曾下降,但商业楼 宇由于供过于求,正逐渐回软,下跌了约20%。

在休士顿,来自东西两岸的华人投资者,近两年明显增多。因为休士顿的房地产发展空间,不论是投资或开发,起点较低,而且政府限制少,这些都是新华 埠能快速发展的原因。目前在新华埠,一条全长约3英里的百利大道,几乎40%都是全新的建筑。但也因此产生过剩的现象,进入调整阶段。只要存屋被吸收,还 会继续成长。因为与其它华人集居城市的商业区相比,由于价位合理,很多华人寻找新的创业地点,都会选择休士顿。

此外,刚毕业的华人新移民,一般起薪不高,也会考虑到物价较低、工作机会相对较多的休士顿就业。而可负担的房价,同样也吸引了许多退休人士。这些,都进一步带动了当地华人住、商房地产市场。

至于地税,李雄表示,德州没有州税,但房地产税偏高。以休士顿为例,税率为政府估价的2.5%。其中包含了教育税,约占50%。以一间20万的住房计算,每年税金约5千元。如果是自住,可减免20%。

李雄指出,华人优先选择的好学区,涨幅都高于休士顿平均的4.43%,平均房价约为30至50万元,在休士顿属中上层级的房子。过去1年的增值 率,约为8至10%。在这些热门区域,屋主求售,几乎都在60至90天内能成交。但相较于以往,多位买家同时竞争的情况已较少见,主要是贷款因素。

他说明,这几年由于房市看好,休士顿的确有不查信用,低头款的购屋贷款情形。但现在由于银行趋向保守,放款条件转严,全美都有贷款不易的情况。这 点,休士顿新华埠有12家银行,其中9家属华资银行。新移民如果能拿出约售价3成的头款,都可以得到较方便的贷款,要求也不如美国银行严格。

一如美国其它地区,休士顿也受到次贷风暴影响。但李雄认为,受冲击较深的,是西班牙裔、非洲裔,以及首次购屋者。休士顿华人聚集的商业区及住宅区,受次贷问题影响极小,房价始终很稳定。

由于理财习惯不同,在当地被查封的房屋卖主名单上,他几乎看不到华人的姓氏。相反的,由于华人喜欢投资房地产,对于物美价廉的拍卖屋,除了本地的 华人,东西两岸的投资者更是表现出极高的兴趣。原因不外购屋成本低、租金收入高。一般而言,10万元的房子,月租800至900元不成问题。但他也提醒投 资者,一定要对当地熟悉,而且慎选物业管理也是关键。

未来2、3年,李雄相信美国整体房地产价格不会有明显回升。此时,虽然投资者可以等待加州房价触底。但就算如此,加州房价对许多人来说,依然很难承担。休士顿的房价,约只是东西两岸的3分之1,再跌也不可能超过3分之1,因此也能做为不同的选择。

长期来看,他认为美国住宅价格会倾向稳定成长,过去那种倍数成长的机会,也很难再出现。这点,休士顿也不例外。但大城市的房地产,总对投资者有极 高的吸引力。毕竟当景气复苏时,城市的就业率上升,会立即带动房市。休士顿,做为一个国际化的港口城市、能源之都,就业前景看好,而且各族裔人口比例相差 不大。多元市场的潜力,也吸引着新移民不断涌入。这些,都是他看好休士顿房地产市场的原因。

附录:

美国房价下跌前5名城市(地区):Riverside -San Bernardino-Ontario, CA (-28.79%)。Oakland-Fremont-Hayward, CA(-28.55%)。Miami-Miami Beach-Kendall, FL(-27.34%)。Las Vegas-Paradise, NV(-26.56%)。Los Angeles-Long Beach-Glendale, CA(-26.48%)

上涨前5名城市(地区):Austin-Round Rock, TX(5.26%)。Houston-Sugar Land-Baytown, TX(4.43%)。Dallas-Plano-Irving, TX(2.43%)。San Antonio, TX(1.39%)。Raleigh-Cary, NC(-0.88%)。

(统计时间:2007年10月至2008年10月。资料来源:http://www.facorelogic.com/)


休士顿新华埠地图(来源:aabctx.com)

在美创业的中国企业家
———美国见闻之六


本报记者 王世安/文摄

特别能创业的中国人,在世界各地都有。有人说,全球是中国的。现在中国到处也有许多外国人,因此,他们感概,中国也是全球的,这句话一点不假。自从18世纪中期,第一位中国人踏上美国土地以来,华人企业领袖便在那块土地上留下了一串串奋斗而辉煌的足迹。
   
华人企业领袖在美国大展才华的事例比比皆是,其成就令人羡慕。关注他们,是此次记者赴美考查的重点之一。因时间有限,记者接触的还不多,但从当地媒体上 看,有许多华人企业领袖均活跃在美国的经济舞台上。美国出版的《华人年鉴2005—2006》就充分说明了这一点。其中就有德州地产公司总裁李雄、石山地 产总裁庄丽香、越华集团董事长孙伟根、许氏集团董事长许忠政、俊达汽车销售集团总经理翁滨、致富房地产公司总经理李光华、永望房地产公司总经理宋翠珠等 等。

2008年9月7—8日,在休斯顿大商会沈先生的推荐下,记者专访了当地名声显赫的企业领袖郭翔。他今年40岁,是把福娃带到北美的第一 人。现为美国联合地产公司总裁,被当地 《华夏时报》称为联合地产的明星经济人。记者到他公司参观时,他告诉记者,大连某房地产集团董事长、总经理曾拜访过他,就有关联手经营房地产事宜进行过商 谈。从他的言谈中得知,他当年来到休斯顿的第二天便开始打工。他为人热情,帮助许多中国人买到了好房子。记者在此了解到,休斯顿的房地产价格,在全美中还 算是比较低的,尤其这些年来华人经济实力的上升,使得华人市场很有发展潜力。

  在众多的地产经济人中,联合地产公司和郭翔可以说是涌现出来明星 企业和事业成功的佼佼者。在全美名声最大的联合地产连锁公司里,他身为Broker开办自己百分百股权的公司,业务范围涵盖新、旧房屋买卖、商业地产投资 及商业买卖、店面租约和土地及小区兴建开发。他有聪明的头脑和天才经商之道,从业7年,业务蒸蒸日上,高质量的服务使他堪称华人最优秀的知名地产商之一。

  他与记者边走边谈。记者在他办公室看到了姚明为休斯顿大学的教育基金捐助的球衣,它是被郭翔竞价1300美元拍到自己手里。郭翔把球衣挂在墙上,显得非常耀眼,对此,他感到自己特荣耀。

  与一般华人有所不同的是,郭翔除了拥有房地产执照,还有着美国电脑专业的本科文凭和工商管理的硕士学位。

  他高中毕业就来美国留学,取得MBA的学位后分别任职财富500强的两大公司,从电脑工程师到市场经理最后到自己创业,他在房地产行业里如鱼得水、脱颖而出。

  对此,业内人士指出,在美国出色的地产经济人不仅要有丰富的信息、综合性的知识结构、过人的情商、得体的表述、精密的思维、高明的谈判力、灵活多样的经营手段,更需要有独到的眼光和高瞻远瞩的胆略,但最重要的还是全心全意为客人利益着想的那份敬业精神。

  这些方面郭翔可以说都做得非常完美。
  
拥有相当强的经验,同时又有着壮年人的旺盛精力,他的事业必将迎来蓬勃兴旺的黄金时期。
  
更为难得的是他还有着一份爱心,这些年来和他的舞蹈家太太金蕾女士一起为华人社区赞助了很多活动,出了不少力,很多朋友都对他们赞不绝口。
  
郭翔在接受记者采访时表示,随着事业的不断成功,他希望更多的优秀人才能加盟他的公司。目前他正在诚征房地产经济人和他一同开创美好的未来。
  
同时有购房和投资兴趣的朋友也可以加盟,与他共同创造辉煌。

休斯顿是个出名人的地方。前美国总统布什就是这里人,老布什也出生在这里。现在,据说老布什依然住在这里。
  
这座全美面积最大的百年城市,记者从沿途看,地域非常辽阔,两边别墅群比较多,一般平房占较大比例,高楼大厦却略少一些。所到之处,都能看到美国国旗,悬挂美国国旗已成为美国人民的时尚。
  
这个城市的土地比较辽阔,多是平原,可称谓是地大物博,正是处女期,很有潜力。很多地方尚没有开发,百业待兴,需要大量的人才去建设。
  
这里汽车比较多,特别是存放的汽车库楼,一层又一层很高,设计非常科学,其车库里可存放许多车辆。据了解,他们在建其他大楼之前,必须首先考虑车库的容量,而不像发展中国家那样车无定所,造成车辆随处停放,既影响了交通,又威胁行人安全。
  
休斯顿有自己的特色,它在许多场所都禁止吸烟,要吸烟一般找不到地方。许多饭店不卖酒,一般都喝不到酒,只有几种饮料。他们在各种场所都备有用纸,所有卫生间是不收费的。他们从加拿大进口大量木材造纸,使各种用纸极为丰富。
  
市区环境非常整洁,绿化工作做得非常好———从天上或高处往下看,都是绿色的,树木一片连一片;地面都铺上草坪,见不到裸露的地方。
  
就在记者下塌的希尔顿大酒店中,记者误走地下室,遇到中国工程师吴乃苓。据她介绍,在此工作比较累,生活也不大容易。在大酒店对面,记者晚上徒步走过去就能看到露天电影。一家人坐在一起,在草坪上边看电影,边吃小吃,无忧无虑。
  
正在记者打听到中国菜馆吃中国餐时,巧遇中国大学生胡凯,他和妻子正在看电影。看是中国记者,非常高兴,主动画出中国菜馆路线,并留下手机让记者随时找他帮忙。中国人的热情由此可见。
   
在街上,几乎看不到行人。因为家家都有汽车,因此在街上很难看到步行者。街上也很少有公交车,就是有人也不多,而是相互间文明礼貌,就是不认识也相互打 招呼。要遇到美国人,他会让你先走;要遇到车,车更让行人先走。在各种场所,更没有大声说话和前拥后挤抢着上车等不良现象。有轨电车的速度非常快,简直一 闪而过,让人感到现代化的交通快捷、方便。在有轨电车道上,为改善环境,常常放一些清水,让人感到水的清新、透明,令人愉悦。
  
这里没有堵车现象,只要你顺着标识走都是畅通的。当地的司机素质都比较高,均能礼让对方。但对红绿灯的遵守,他们是非常自律的,不管有没有警察,他们都能按指示灯停或开。遇到路面上有标识的地方,司机都能主动停车或放慢速度,使一切行车的行为都在有序地进行。
   
这里是高素质的年轻人大显才华的天地,他们是城市的主角。在这里可以任意做自己想做的事,只要不触犯法律,做任何事情都没人来管。比如记者在飞机场上遇 见的柯肇平教授,他是美国某大学教育博士,每月安享高薪;还有从美国返回中国的年轻教授陈丰,这次专程回国接妻子、孩子回休斯顿。他知识渊博,积极为别人 义务做导游和翻译,颇受大家欢迎和赞颂。
  
去休斯顿旅游、投资创业,在语言方面并不是障碍。记者一路走去走回,看到许多华人学生、教授,他们都 能帮助不懂英语的人做临时的“翻译”、“导游”,而且准确率颇高。对不会英语的人来讲,这方面不用担心,只要用心接近华人,特别是年轻人,问个事、填个英 文表等,有什么事情都能迎刃而解了。
  
遇到中国去的老年人,他们常常对记者发牢骚,说他们不适合在美国居住。因为他们不会开车,购物很不方便,且没有熟人也没有同年龄段的老年人相互沟通,实在闷得慌。他们仍然认为还是中国好。
  
休斯顿的华人报纸也非常多,《世界华人日报》、《美南新闻报》、《新华人报》、《亚美新闻报》、《美中信使报》等,中国人在此了解国内外信息非常快。许多人告诉记者,在这里,中国人不会英语照样可以打天下。
   
据记者观察了解,美国人的观念比较创新。他们猛劲工作、猛劲消费、猛劲旅游。一般挣多多花,挣少少花,不留后手,不留财产,让后代自力更生,自己创业才 知珍惜。但他们也很务实,不管一个月能开多少工资,到外边下饭店,能吃多少买多少,实在是吃不完,剩下的就一律打包拿走留着下次吃。
  
在休斯顿,在政府工作的中国人也不少,像中国人的谭家瑜女士,由于自己拼博努力,现担任该市市长特别助理、国际事务及经济发展部部长等职。她水平很高,能力很 强,为人非常热情,愿意帮助中国人。她与记者也是在去年9月份大连“世界经济论坛”会议上认识的,此刻她正赶上出差,没有与记者见面是件很遗憾的事。


2007年9月30日,国庆晚宴。左起, 德州地产东主李雄, 姚明母亲方凤娣, 姚明父亲姚志源, 晚宴共同主席邓润京, 侨界名流姜纪渝, 姜谭玮.

專訪李雄談地產業的經營與趨勢


文/鄔逸卉 10/8/2004
在休士頓華埠做了廿年地產的李雄表示,地產業單打獨鬥的時代已經成為過去,要以專業的態度讓客人獲利,至今他仍然從事房屋買賣的業務,許多人認為以他現在的 身價大可不必如此,但是他樂此不疲,只要有空還是帶客戶去看房子,他覺得站在第一線可以感覺到整個社會的動脈,了解市場需求,掌握到業界方向,創造出新產 品。

李雄說,市場是創造出來的。〞精英廣場〞是辦公室共渡屋,以及在華埠商圈內的住宅共渡屋〞利和新村〞專案,都是他多年廁身地產業的心得。

他指出地產業做到某個程度將是轉型到投資開發的層面,目前他就是正處於這個階段。華裔地產商比比皆是,競爭相當激烈,削價競爭搶食大餅,同行之間也叫苦連 天。李雄表示,地產業是服務業 ,到底從事這行是何目的,如果只是為交朋友就乾脆把全部佣金都退了,客人短期會感覺不錯,可是以後的地產業者如何面對,而且不退佣的業者就成為眾矢之的, 李雄認為一個不懂方法的業者才會向客戶投降。

李雄表示,從事地產業要抱著十年樹木的心態以長遠的眼光來看,服務業不容易做,而且不濫做,通常一名經紀人要三年才看得是否能在這個行業存活,成功率低,這是個長久的行業,還有售後服務的問題。以他多年從事地產業經驗,經紀人之後轉向開發投資才是真正能賺錢的時候。

一九八三年他開始從事房地產之初,休士頓的華人僅有二萬多人,廿年過去,華人總數達廿萬之譜,休士頓有他成長的空間,李雄指出,位在德州南部的休士頓是附近 地方的集散地,她有港口,市內銀行林立,商業興旺,成為附近地區的中心,休城的華埠繁榮還有附近地區華人的功勞,她的生活水準和其他大都市相比要低,也因 此造就了華人一些白手起家的成功人士,如果要在東西兩岸買地在今日已很困難。這個原因吸引了許多外地移民,越南人大量的自加州南下。

他認為做生意不要怕競爭,華人圈裡第一個買下連鎖加盟店他所擁有西南區的廿一世紀地產公司,以老中為基本客戶,同時也把觸角擴及西裔、非裔,而且和其他九家廿一世紀公司連手合作,以雄厚的實力展開培訓、開發等工作,以專業的態度讓客人獲得最大利益。

他不諱言在工作上當年也曾經受過美國主流的歧視,使他今日時時以強大亞裔商圈實力為已任,成立了亞裔地產協會,在全國大城市都不多見,李雄表示,成立的目的 其一在促進同業之間交流,不要惡性競爭,其次希望為亞裔爭取利益。也許因為休士頓是個新興的城市沒有包袱,所以有可塑性,新老僑相處融洽,他認為有錢出錢 有力出力使亞裔勢力壯大起來,才能使主流社會聽到聲音,為何亞裔商會裡會員老美較多,他們無非是想尋找商機。

地產業相關的法律限制日趨嚴格,業者需要不斷學習,至今他仍然保持一週工作六十個小時以上,而且沒有週末假日,地產是在跟時間競賽,放得久才能有增值,現在十分專注於佛教禪宗的李雄指出,許多事執著無用,機緣才是關鍵。



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