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[石山地產·陽花國際公寓]

伯尼麗香剛柔並濟的生命智慧——第一屆華冠獎得主、美國「石山地產」創始人暨董事長

世界名人网综合报道
于 December 21, 2010 at 00:29:03:

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第一屆華冠獎得主、美國「石山地產」創始人暨董事長
PRESIDENT OF STONE MOUNTAIN PROPERTIES

【前言】

2005年3月,永紅集團總裁黃淑慧女士舉辦「經濟論壇」,邀請第一及第二屆「華冠獎」得主,從全球各地回來臺灣,分享華商婦女成功的創業歷程;當時身為第一屆「華冠獎」得主的伯尼麗香也是受邀對象之一,透過她的分享,讓大家見識到兩性共治的典範與榜樣。

莊麗香,臺灣台南人,因嫁給有英國貴族血統的美國人─詹姆斯伯尼(James Birney),而成為今日人稱「公寓皇后」的地產新貴伯尼麗香(Leeshan Birney)。1981年伯尼麗香在美國東岸的紐澤西買下第一個投資地產,從一個全職家庭主婦,變成管理18個單位公寓的萬能房東;之後在身為華爾街投資專家的伯尼先生協助下,再跨足到南方的港口城市德州休士頓,創造出優質的公寓品牌。

在家族團結合作、共同努力的經營之下,發展到超過2000個單位的規模。值得一提的是,跳脫一般物業出租僵化制式的作風,「石山地產」更為公寓的物業管理賦予了不同的價值,以「陽花」系列讓冷硬的房地建築增添許多貼心的設計與服務本質,為亞裔族群營造溫暖的家園。

2001年,伯尼麗香獲得華冠獎的榮耀,之後更因個人的事業成就,及在公益活動上的貢獻,獲得許多獎項的肯定;許多主流媒體爭相報導她的成功事蹟,給予高度的評價與推崇;德州國會議員更頒給她榮譽證書,將她的奮鬥成就永遠銘誌在休士頓的歷史。

薄施脂粉,靜默不語的伯尼麗香,給人慈祥和藹、端莊賢淑的印象;為接受頒獎而精心打扮,穿上中國傳統刺繡華服的伯尼麗香,卻搖身一變,彷彿清宮皇族裡的皇后嬪妃,散發著雍容華貴、母儀天下的高貴氣質。

言談中,伯尼麗香總是認真傾聽對方的話語,眼神中散發著睿智的光芒;在人群中不多話,而一旦開口,句句都是生命的智慧,與精準的對應。過去30年,她以女性的堅忍,在英國裔的家族裡贏得尊敬,樹立臺灣媳婦的典範;她以母愛守護孩子的韌性,不但讓她成為孩子的驕傲,更因這樣的精神成為貼心照顧公寓承租客戶的最佳守護人。

身形嬌小、外表看似柔弱的伯尼麗香,在美國多次金融危機與天災人禍中,以力挽狂瀾的果敢、堅決,精準判斷市場趨勢的獨到眼光,有條不紊的沉穩決斷,這些更甚於男人的氣魄與擔當,使她如同小巨人一般,能在屢次的風暴中屹立不搖,甚至讓自己從「房東」到「皇后」,在美國創造地產公寓的永恆傳奇。

第一篇 臺灣營養師的美國夢

一、台南府城的東方美人

莊麗香,1939年生於臺灣省台南市,就讀「國立師範大學」三年級時,正要前往軍中服役的表哥,因為有一個免費又能拿錢的課程,自己不能參加,便邀請莊麗香去上課。這個由美國福特(Ford)汽車公司舉辦的管理課程,讓莊麗香第一次接觸到企業管理的專業知識;而在那個封閉的年代,國際公司展現的異國文化,與講求效率的行事風格,對莊麗香都充滿著無限的吸引力,也埋下了日後出國闖天下的種子。

1960年,從「國立師範大學」畢業後,莊麗香回到故鄉「台南市護校」教授營養學。由於當時在臺灣還沒有建立一套管理病人特別飲食的完善系統和設備,曾經留學美國夏威夷的校長,認為很有潛力並充滿活力的莊麗香,應該赴美深造,鼓勵她培養自己成為這方面的專才。

當時,外貌出眾的莊麗香在公務拜訪時,常遇到有人要幫她作媒。但由於一位好朋友沒唸大學就嫁人,曾跟她哭訴「自己成為夫家的高級佣人,完全失去自我和自由」,這樣的人生警訊,使莊麗香很排斥這麼年輕就被婚姻家庭束縛。因為這幾種原因,讓步入社會的莊麗香,希望可以多看看外面的世界,因此對於留學美國的事情,很有興趣。

然而,先是父親的反對,加上1960年代出國的限制很多,莊麗香的出國申請一波三折。在申請學校的過程中,她發現從師範大學畢業的學生,必須先在臺灣補修「生物科技」及「機關管理Institution Management」的學分,當時剛好台南成功大學有開這些課程,莊麗香特別到台中去拜訪調任「臺灣省政府教育廳」的師範大學校長,申請補課的需要,並在其安排下,得到特別許可,到成功大學補修這兩門課程,之後又克服了內政部的種種規定,才通過出國的申請。父親看她鍥而不捨的精神,終於同意出資,讓莊麗香去遙遠的美國留學。

二、營養管理雙料碩士

1963年,莊麗香意氣風發地踏上了美國紐約這個陌生的大都市。出國後,新的環境、新的語言,一切都要從頭適應。值得欣慰的是,莊麗香的留學之路並沒有交白卷,她成績斐然,於1965年在美國哥倫比亞大學(Columbia University)取得營養學碩士學位(MS in Nutrition);1971年又自美國紐約大學(New York University)取得工商管理碩士學位(MBA in Economics),個人學養背景囊括教育、營養、及工商管理幾大領域。

1966年,莊麗香在診所當營養師,由於常要幫醫師推薦來的病人建議飲食調理的方法,也為了強化自己的英語表達能力,因此到「國際學舍」報名進修課程。第一天上課才知道,班上學生不但只有她一位女生,而且全部都是美國人;更意外的是,課程內容是教導演講技巧,並不是一般的英語會話課程。

班上同學都對莊麗香這個唯一的女同學非常照顧,而身材嬌小的她,也在這裡與比他高上幾個頭的英裔美國人—詹姆斯伯尼(James Birney)相遇。詹姆斯很喜歡莊麗香這個東方女孩,欣賞她的美麗、聰明和活力。剛開始莊麗香沒有想很多,只將他當做兄弟一般看待。大家一起上課,夜晚就住在國際學舍,學習生活都在同一個環境。

當時莊麗香已有工作,也有獎學金,比純粹是學生的詹姆斯有錢,有時會請詹姆斯去吃好吃的中國菜,而詹姆斯也常會請莊麗香品嚐歐美食物,兩人在這樣的情況下,彼此覺得志趣相投、無話不談,非常契合。在閒聊中,詹姆斯對於莊麗香在紐約市政府的健康診所擔任營養師一職,覺得是大材小用,建議莊麗香應該去唸跟商業管理有關的MBA,將來可以將營養學、管理學和她的東方文化背景結合起來,到食品公司從事新食品的研究和銷售,更擴展她的才能。

當時莊麗香也深刻領悟到,再唸營養學,之後就要走研究路線,屆時就要經常待在實驗室裡,做許多殺白老鼠的試驗;這對於家族有佛教背景的莊麗香來說,是不道德的,也確實不是她的興趣所在。1960年代,臺灣及世界各國有很多企業家送第二代接班人到美國讀MBA,以培養他們的管理能力;莊麗香認為修MBA的學位,能踏進男人的天地,這在當時是臺灣女子的禁區,也對莊麗香充滿了吸引力。於是,她依照詹姆斯的建議,向紐約大學打聽相關的入學手續。

暑假時,莊麗香先到學校去試聽了兩堂課,發現MBA課程很有趣,跟營養學完全不一樣。更有趣的是,教營養學的老師多半是老處女,總是講過去的光榮歷史;而MBA的老師卻是英俊的美國男老師,談的都是未來的發展,非常積極正面,跟哥倫比亞大學的老師真有如天壤之別。剛開始申請進紐約大學念MBA時有點問題,因她已得到美國大學婦女教育基金會(AAUW)哥倫比亞大學攻讀營養研究方面的獎學金,現在要改讀紐約大學管理系,需要AAUW同意才行。莊麗香向機構表示年邁的父親在臺灣經營五金行,需要她轉讀工商管理回去協助家族企業的現代化,因此獲得批准,順利地進入紐約大學攻讀MBA。

三、將婚訊登上《紐約時報》名人版

從哥倫比亞大學畢業後,莊麗香進入政府部門工作擔任營養師期間,曾經遞交過綠卡申請,沒想到移民局卻通知她在1968年底以前必須回臺灣,兩年後才能再回美國唸書。接到這樣的通知,莊麗香立刻與律師研究,確認她必須遵守「J簽證」的這項要求。然而莊麗香此番若回臺灣,與相戀了兩年的詹姆斯的戀情很可能就此告吹,於是他們不得不認真考慮結婚的事情。

當時詹姆斯的父母非常反對這個婚事,認為詹姆斯是高等的白種人,不該與次等國民的黃種人結婚;同時也擔心可能無法在主流社會開展人際關係的莊麗香,會影響詹姆斯的事業。詹姆斯的父母甚至還主動幫他介紹一位空中小姐,他勉為其難地去見了一次面,但最終還是跟其父母表示:「一定要跟麗香結婚!」盛怒下的父母,表示一毛錢都不會給他們,更不願意參加他們的婚禮。

決定結婚前,詹姆斯曾寫了一封信給他的母親,訴說莊麗香除了給予他東方文化的薰陶外,對於自己也有很正面的影響。原來詹姆斯並不太愛唸書,莊麗香常邀詹姆斯到圖書館一起讀書,在她的陪讀與鼓勵下,才讓他得到全A的成績。詹姆斯還跟母親表示,剛從學校畢業的他其實也不想這麼早結婚,但莊麗香一旦回臺灣,他就會失去很棒的太太,這一切都是因緣際會,是上天巧妙的安排。

1968年八月,莊麗香與詹姆斯完成一場簡單卻愉快的婚禮,成為詹姆斯的太太,並依美國慣例去除原姓「莊」,改姓「伯尼」,成為伯尼麗香。伯尼麗香並沒有為「不受祝福的婚禮」而自怨自艾,反而運用智慧,到發行量最大的《紐約時報》要求刊登他們的婚訊通告。沒想到在她與編輯敘述這段特殊的異國情緣時,他們的故事感動了這位編輯,居然在一向只登名人喜訊的《紐約時報》社會版上,報導他們的結婚訊息,這等於是讓全世界的人見證他們的婚姻。

登載當天,詹姆斯特別打電話請自己的父母看報紙,他的父母親知道媳婦居然有能力讓《紐約時報》在社會版登喜訊,心想應該也是非常優秀的人才,這才扭轉了對伯尼麗香的想法與評價。

四、胼手胝足自立自強

結婚後詹姆斯在華爾街證券公司上班,伯尼麗香繼續在紐約大學攻讀MBA學位。父母親的反對,更加激起伯尼夫婦奮鬥的意志,要自立自強,向父母證明自己的選擇是對的。而伯尼麗香也想為華人女孩爭一口氣,證明東方太太不會比美國太太差,因此更用心輔佐照顧詹姆斯,每天都鼓勵詹姆斯要認真上班,並陪他進修以增進專業知識。

剛結婚的五年,兩人都沒什麼錢度假,再加上想要多花點時間累積股票的專業和實力,因此每年二個禮拜的特休年假,甚至一般的星期假日,詹姆斯都會自動放棄,帶著伯尼麗香和孩子到公司加班。有一次老闆臨時來公司,看到詹姆斯星期日也在上班,甚至還帶著老婆孩子陪他,非常感動,之後對詹姆斯更加器重。

長子旭陽於1970年12月24日聖誕夜出生,伯尼麗香在1971年取得紐約大學MBA學位後,因為怕出去工作無法集中心力照顧家庭,加上不喜歡由傭人照顧自己心愛的孩子,因此伯尼麗香就專心在家帶小孩,當一名全職的家庭主婦。之後,大女兒梅林於1972年12月30日、小女兒香蓮於1977年3月28日相繼出生,至1981年創業之前,伯尼麗香都以家庭為中心,全心全力地相夫教子。

1973年,正處盛年的證券公司老闆想要提早退休,不再管人事,就把公司賣給主要的五個幹部,詹姆斯以較少的股份成為合夥人。證券公司營運績效很好,之後再擴增成為七個合夥人。詹姆斯對於公司經營很有想法,希望能主導公司的經營,但由於不是大股東,多半還是要尊重其他人的意見,有時還會有意見不合的情況發生;在這家公司,雖然賺錢很多,但詹姆斯總有股「有志難伸」的缺憾,這也埋下了他日後提早退休,與伯尼麗香共同經營家庭地產事業的種子。

第二篇 膽識過人的地產新兵

一、無心插柳,進入地產業

1981年,臺灣景氣復甦,民間游資越來越多,伯尼麗香的姐姐因為想要分散資金的風險,有意把一些錢轉到美國,投資股票和不動產。伯尼麗香請詹姆斯幫忙投資股票外,再尋找適合投資的不動產,經過電腦進行「投資可行性評估分析」後,找到一個位於紐澤西南桔地區(South Orange, NJ)鄰近天主教大學,擁有十八個單位的公寓投資標的。詹姆斯認為它價錢很適當,短期出租可有收益,長期持有也會有增值空間,因此建議姐姐買來投資。

姐姐很信任詹姆斯的專業判斷,便請姐夫從臺灣帶錢到美國。這個地產投資總價要三十六萬五千美金,按約定由姐姐出資60%,伯尼夫婦出30%,經紀人Lora出10%,將來物業的出租也由Lora擔任管理人。沒想到隔天就要締結成交,Lora卻要求詹姆斯必須事先簽署一份協議「同意將來地產出售時,保障Lora經紀人拿到最優惠佣金的權利」,否則就不出資支持這項投資。由於涉及最大出資者伯尼麗香姐姐的利益,詹姆斯堅決反對,認為不能跟Lora這樣自私的人合作,在雙方僵持不下的局面下,眼看這項一定會賺錢的交易就要告吹了。

伯尼麗香一夜無眠,心想:「這時如果放棄交易,身為經紀人的Lora還可以把房地產賣給別人,不影響佣金的賺取,但我們付出的一萬二千五百元美金的訂金將會被全部沒收,連帶也失去一個大好的投資機會。」不甘於遭受雙重損失的伯尼麗香,勇敢地的向詹姆斯表達強力的購買意願,原本要由Lora出的10%資金由自己想辦法解決,至於管理人的責任,自己也願意從頭學習,全部承擔。

伯尼麗香打電話給在臺灣的父親,請他幫忙出一點資金;也打電話給從事地產開發生意的公公,請他幫忙勸說詹姆斯,讓她擔任公寓管理的工作。結果,他們依照原先約定的時間,在隔天下午四點,終於完成交易買賣締結的手續,這18個單位成為伯尼麗香進入地產業的開始。

二、從全職主婦到萬能房東

1981年5月,從來沒想過要從事不動產物業管理工作的伯尼麗香,在一夜之間,決定了自己此後的命運。房產購入後更重要的是經營,從出租、展示房間到維修,剛起步的伯尼麗香,一手包辦一切。萬事起頭難,以往伯尼麗香只需要照顧家庭孩子,出門都由先生開車,自己連高速公路都不敢上;但是,為了照顧管理這些公寓物業,只好咬緊牙關,破除這些生活上的障礙,而伯尼麗香也從「全職的家庭主婦」搖身一變成為「萬能的房東太太」。

由於剛開始管理物業,沒有經驗,收入也還不穩定,必須盡量節省成本開支,才不至於虧本:因此,一人兼數職,處理一切業務。不動產移交管理後的第二天,就有住戶要求修理房子,在一切管理方法都不懂、不熟悉的情況下,伯尼麗香先從黃頁廣告(Yellow Page)上請來專業人士幫忙,觀察他怎麼應付各項修理的項目;之後再自己到五金行買材料工具,下次碰到同樣的毛病時,就自己動手摸索著試做看看。諸如修抽水馬桶,更換漏水的水管、調節簡單的電器設備、簡單的木工…,除了非叫工人不可的時候,才花錢請人,否則都是自己發揮「雙手萬能」的省錢大原則。

接連購入的幾棟公寓都已相當陳舊,為了激發更多的市場潛能、提升不動產價值,伯尼麗香在出租率全滿的情況下,開始著手進行整修和翻新工作,從外部環境到內部裝潢,這項工作很不容易,尤其是像伯尼麗香這樣身材嬌小的女人,更是無法形容的苦差事。伯尼麗香常說:「如果讓我從頭再來,我不會再選擇做這麼費力費時又費錢的事。」但是,如果沒有當年的膽識,做一個萬能的房東太太,費心費力地一個個解決難題,「石山地產」就不會擁有今日「公寓金字招牌」的輝煌局面。

創業後,家庭的照顧和忙碌時孩子的安置,也是伯尼麗香非常頭痛的問題。身為全職母親,三個孩子都由她一手照料。當時三個孩子分別是十歲、八歲和四歲,兩個大的上學到三點,小女兒在幼稚園上半天班,平日出去辦事情,就把小女兒帶在身邊。下午三點後,孩子們全都回到家,如果一定要出門辦事,就只好把他們安置在圖書館看書,不敢將他們留在家裡。

剛開始伯尼麗香認為把孩子留在圖書館的作法很聰明,因為既不必請臨時的保姆,又可以讓孩子多看書;可是這個自以為既省錢又便捷的方法,卻因為圖書館管理員反應調皮兒子的搗蛋行為影響了公共秩序,而被拒絕再這樣做,伯尼麗香只好再想其他辦法安置孩子。

事業初創的階段,一切都在摸索中,而工作繁忙的詹姆斯,都還常加班或帶工作回家,不但要自己寫報告,還要給員工寫的報告提出修改意見,因此完全無法幫伯尼麗香的忙。雖然偶爾可以幫忙留意一下孩子在家的動靜,但基本上,伯尼麗香裡裡外外都要靠自己張羅,格外的辛苦。

三、偉大母愛成就夢想創造奇蹟

「石山地產」因第一個投資標的而成立,但公司經營多少還是有點「業餘」操作的成分,還未具備公司組織的規模;雖然可運用的資源很有限,但還是被伯尼麗香經營得有聲有色。出租率一直很高,加上整修後的公寓房租節節上升,以及成本費用的良好控制,因此很快就累積可觀的盈餘。

伯尼麗香做房地產上了癮,除了應付一般例行的管理、裝修、和出租業務外,面對穩定的現金流量(Cash Flow),讓伯尼麗香對於尋找新的投資標的和機會,充滿了無限的精力,和勇往直前的膽量。接下來的五年裡,伯尼麗香在詹姆斯這位華爾街經驗豐富的投資理財專家協助下,接連不斷地購入了大大小小的公寓地產百餘間,奠定了今日「石山地產」的版圖。其中包括:1982年購入的Hoboken 8個單位和20個單位的舊屋;1983年又購入了44個單位的Halsey Garden 258;1985年買入了28個單位的Brookglen 173,15個單位的Grove Terrance 185 和13個單位的Seton Court 212,三棟公寓樓。

經過了幾年的擴張,這時的「石山地產」已經小有規模。同時也因為不動產投資的金額非常龐大,連續幾年的地產投資和舊屋整修,使得詹姆斯和伯尼麗香的積蓄見了底。資金操作極為保守的詹姆斯,認為此時一動不如一靜,他用專業的知識和經驗,幫伯尼麗香踩刹車,關於新的投資他給的答案都是「No」。

1985年,地產經紀人告訴伯尼麗香有一棟占地十英畝有一百三十三個房間的大型公寓正在出售,而地點就在她八歲小女兒香蓮的小學前面。伯尼麗香動了心,因為這樣女兒就可以得到更精心的照顧。

但這棟大樓因賣方標價太高,940萬美金外加40萬的佣金和律師費,又沒有降價的空間,還有包括:需要花大筆錢翻修、租金在政府實施控制法令後很難提高、年老住戶有法律的保護不能提前趕走、以及銀行只能借到50%的貸款導致現金投入太多等等難題,從投入和回報的角度看,是個不合算的投資。

可是偉大的母愛卻讓伯尼麗香對這棟大家都不看好的公寓地產動了心,堅持研究值得購買的理由,發現別人看不到的潛力和如何尋求更多的現金投資來說服詹姆斯,終於讓他同意一起爭取購得這有特殊意義的公寓——方便照顧小女兒。

感謝上天幫助有心人,讓伯尼麗香得到許多貴人的幫助。她遇到很好的經紀人,把買方和賣方及他們的律師都集在一起,從上午八點談到快五點,終於簽了約,還願意把100%的佣金暫時借給她;賣方也同意暫借二百萬給伯尼麗香。

剩下的七百四十萬必須想辦法向銀行貸款,這是個大難題,又要在短時間內克服。伯尼麗香找來有經驗的地產估價專家,為這棟特殊的公寓評估。他們針對市場潛力、租客需求、優惠房租和好的學區,一一提出數據說明,以證明它將來一定會增值,並且認為可以向銀行申請超出當時公寓行情標準的五百萬,而多申請到一百萬的貸款金額。

伯尼麗香提出專家的報告,並告訴銀行的貸款承辦人:「你看,雖然現在的房租很低,但因為這個地方政府租金控制的法令沒有通過,每搬走一戶就可以依照市場行情漲價200元左右。還有,我們準備花錢翻新全部公寓,我的先生是華爾街證券公司的合夥人,有很好的收入可以幫助我。另外,我的公寓就在銀行正後方,你每天都可以從樓上的視窗監督公寓的運作、管理。」伯尼麗香的熱情和活力說服了銀行,同意借款六百萬。

伯尼麗香很高興克服了第一個難關,但剩下的一百四十萬還得繼續想辦法。她將過去五年經營的三棟92間公寓歷年的增值紀錄,交給三家不同的銀行評估,申請重新抵押貸款,最終奇蹟般地湊夠需要的一百四十萬資金,完成一個母親雙贏的美夢。

1986年2月開始,小女兒每天走到媽媽的辦公室吃熱呼呼的午飯,放學後又馬上找到媽媽輔導功課,伯尼麗香和詹姆斯也在這裡跟兒女享受著天倫之樂。這棟Short Hills Terrance成為現在「石山地產」在紐澤西州的總部,是伯尼麗香為母愛「勇往直前」夢想成真的標誌,也是最值得驕傲的成功投資!

2003年,當年多借給伯尼麗香一百萬資金的銀行,他們辦公室所在的大樓要上市出售,長子旭陽建議伯尼麗香應該買下這棟曾幫助他們買下Short Hills Terrance的物產,他說:「我還記得放學後回到您辦公室吃您做的好菜,和妹妹一起玩的中學時代。如果買下這座辦公樓您可以把辦公室設在以前銀行的那間,像他們當時一樣監督員工的行動。」聽到兒子這樣說,伯尼麗香又動起腦筋,說服伯尼先生買下前面的830 Morris Tumpline 辦公大樓,以此做為讓兒子邁進商務辦公樓出租管理新領域的起點。

四、從移民港口擴張版圖

1989年,伯尼麗香在紐澤西州已有超過三百個出租單位的經營規模,分散在紐澤西的四個地區。此時除非有適當的助手,否則經營規模已超出伯尼麗香一人獨撐大局的能力,無法再繼續擴大。這時剛好詹姆斯對證券公司大股東的作為極度不滿,在溝通無效的情況下,只好退出公司股權,拿回大筆的股金。

當時美國房地產景氣非常低迷,正是逢低買進的大好時機,詹姆斯已退出證券公司,可以全心投入「石山地產」的經營發展,伯尼麗香便想要走出紐澤西,嘗試其他地方的投資。當時科羅拉多州的丹佛(Denver)、德州的達拉斯、休士頓都被列入考量範圍,最後伯尼麗香決定選擇休士頓。

丹佛雖然是詹姆斯的老家,回去家鄉發展很合情合理;但是休士頓位處優良的港口地勢,商業發展比較活絡;加上是移民族群較多的城市,租屋居住的需求相對也會比較高。

「港口」和「移民」這兩個條件,幾乎反應了伯尼麗香的人生縮影。原來她的故鄉在臺灣台南,南邊城市高雄,就是一個國際港口,因為往來頻繁的船隻,帶來駐足停留的人群,和活躍的經濟,佔盡地利之便。而她自己,從臺灣到美國留學,之後在此結婚,成為外來移民,深刻體會移民的需求,及他們對美國夢的渴望。

若從發展潛力來看,休士頓是美國南部最大的城市,也是美國第四大城,是發展多元文化的楷模。這個城市領事館雲集,是外交界的重鎮,也是石化航太中心和工商業的中樞。無論從情感或現實面來看,伯尼麗香都覺得休士頓非常適合投資,於是便請詹姆斯先到休士頓瞭解市場行情及投資個案,但做事極為謹慎的詹姆斯,並未立刻出手。

五、進軍休士頓,歸功華人信譽

直到1989年,伯尼麗香的父親到美國來探望在紐澤西的她,和已定居西岸洛杉磯的姐姐;有位在達拉斯的親戚,回程時可以護送父親回臺灣,因此伯尼麗香和姐姐便陪同父親前往達拉斯,並順道考察休士頓的地產。

為了能夠協助對考察個案做精準的判斷和分析,詹姆斯與伯尼麗香同行到休士頓;當時休士頓的不動產行情跟兩年前詹姆斯初來考察時相比,已有改變,詹姆斯認為是可以下手的好機會,因此便鎖定一個二百單位的公寓地產,開始進行承購並與銀行接洽。

這個投資個案必須在一個月內締結簽約,因此貸款的洽談必須緊鑼密鼓地進行。當時銀行要求要親自與買方交談,以確認是否為合格的購買者。銀行對伯尼麗香的提問是:「你要如何在一個月內籌集自備款二百萬,完成交易?找朋友和股東太慢,找銀行貸款也不可能。」她的回答是:「我有先生從證券公司退股的140萬美金現金可以使用,還不足的60萬,可以打電話給臺灣的爸爸和姐姐,尋求他們的支援。」這讓銀行非常滿意,他們對伯尼麗香表示:「這正是我們要的答案。」

原來之前該銀行曾遇過臺灣客人,他們都是得到自己家人的幫助拿錢來買美國的房地產,銀行對於華人「家人之間會互相扶持」的作法,認為是很棒的傳統,印象非常好。華人的聲譽和傳統為伯尼麗香帶來了信譽,這讓銀行百分之百相信伯尼麗香的籌款能力,因此同意將這個投資個案賣給她。這個公寓是伯尼麗香在休士頓的第一個投資,也是目前她在休士頓的住家所在。

至今伯尼麗香回憶起這件事,依然十分感謝華人前輩的好信用,幫助她爭取到這份很值得投資的地產。所以,她也下了決心,一定要堅持當一位有信譽的華人企業家和永遠的臺灣女兒,為臺灣爭光!

第三篇 創造優勢的公寓皇后

一、家族總動員,創造新世紀

進入不熟悉的休士頓,讓伯尼麗香遭遇長達九年,事業經營最困難的時期。當時正逢休士頓經濟不景氣,投資報酬率很低,因此經營備覺艱辛。幸好家族總動員,同心協力,共同克服了許多困難,並透過公寓服務品質的提高,不斷增加優勢競爭力,創造獨有的經營風格,終於使石山地產在休士頓漸入佳境,成為被客戶肯定的優質品牌。

1989年,伯尼麗香在休士頓買下的第一個公寓,當時的出租率只有70%,未出租的多半都有屋頂漏水等需要維修的大問題,因此還要籌備大筆的整修款項。當時由於小孩在紐澤西上學,伯尼麗香必須親自照顧,因此便請詹姆斯到休士頓管理修繕及後續出租的事宜,伯尼麗香則負責經營紐澤西的物業,並將多餘的資金寄到休士頓讓詹姆斯修理房子。剛開始的三年比較困難,夫妻兩人紐澤西、休士頓輪流來來去去,直到兒子從大學畢業,可以到休士頓幫忙詹姆斯,才比較輕鬆一點。而兩個女兒,也會在暑期到休士頓,幫忙詹姆斯做事。

剛創業時,詹姆斯自己的工作很忙,伯尼麗香打理所有的公寓出租事務,也忙得焦頭爛額;當時才十歲的兒子旭陽,就幫媽媽接電話;稍微大一點,就開始幫忙打字。讀大學時,伯尼麗香甚至要求旭陽不要住宿,每天從學校通勤,好回來幫忙照顧讀高三的梅林和念國中的香蓮。事後回想起來,伯尼麗香對於沒能讓旭陽擁有一般大學生的社交生活,心裡一直有一些遺憾。

曾有朋友責罵伯尼麗香:「不該強迫兒子跟自己做事,應該讓他到外面去奮鬥學習。」伯尼麗香也曾跟旭陽懇談,表示他可以有自己的選擇,但是旭陽認為:「自己是唯一的兒子,又是老大,對家庭事業有責任。應該跟著媽媽做事,可以學習到很多寶貴的經驗,而自己也願意留在家族跟家人一起奮鬥。」於是便從協助詹姆斯設計廣告開始,讓旭陽接受公司各項事務的磨練。

伯尼麗香帶著兩個女兒留在紐澤西,由於小女兒香蓮跟爸爸的感情特別親,因此香蓮上大學的前一年,伯尼麗香曾跟詹姆斯交換,讓詹姆斯回來紐澤西與香蓮多相處。直到香蓮上大學時,夫妻才到休士頓團聚。

伯尼麗香是伯尼家族裡個子最嬌小的一員,可卻是家裡最舉足輕重的人。1981年在紐澤西創辦「石山地產」,1989年將事業版圖擴展到美國南方的休士頓,在先生詹姆斯和孩子的相繼投入後,終於告別獨撐大局的艱辛。

儘管事業經營仍須面對很多挑戰,但正如伯尼麗香所說:「今日的石山地產與剛起步的階段已不可同日而語,多年的經營,公司已經像個長成的壯漢,有健碩的肌肉可以運作吃重的負荷。」家族團結合作,讓伯尼麗香度過進軍休士頓初期的艱辛,也帶領這個家族事業跨向多元化的經營領域。

二、為地產增值的庭園景觀

詹姆斯自1987年加入事業經營後,協助將公司管理電腦化,並投入大筆資金,翻修紐澤西的高級公寓。買下休士頓房地產後,雖然面臨景氣低迷,但是詹姆斯發揮其專長,為公司制訂長期發展計劃,並透過電腦網路,將公司帶入高科技管理的新紀元。同時決定公寓客戶目標族群的設定,善用伯尼麗香東方人的背景,全力攻佔東方族裔的市場:規劃具有特殊風格與氛圍的園林景觀,強化新移民的需要與服務,以增加公司產品的優勢條件與競爭力。

擅長投資分析的詹姆斯,對設計擁有很好的天份,尤其對庭園景觀設計情有獨鍾。每當公司買下一個新的地產,詹姆斯就會依照特定的主題,精心規劃設計,將其環境美化。

「石山地產」旗下的「陽花木」公寓,他花了許多心血更新庭園景觀,他們在休士頓所住的Walden of Westchase公寓的園林景觀設計,曾獲得「全美國公寓景觀獎」。走進Walden of Westchase公寓,整排的各色杜鵑花,綠意迎人,讓人有種心曠神怡的感覺;庭園內花草蔥蘢有致,假山岩石,小橋流水,冒著氤氳之氣的溫泉水緩緩流淌,花開季節,滿園春色,令人留連忘返。難得的是,這裡的每個角落都沒有疏忽,晨間小鳥悅耳歌唱,午後那唧唧的蟲鳴,真稱得上是鳥語花香、山明水秀,令人樂而忘憂。

所有公司旗下的公寓,幾乎都建有這種東方風情的園林景觀,而對於先生在庭園景觀上投入的熱情和大筆經費,伯尼麗香非常肯定與支持,把它當作是對公寓的一種增值投資。

三、冷硬的公寓有家的溫暖

回顧1960年代,伯尼麗香從臺灣留學美國,剛到美國時,人生地不熟,曾遇到很多困難,當時都是依靠許多不相識的貴人,給她關愛和無償的援助,才能一步一步適應國外的生活。這些親身經歷,和曾經受過的恩惠,讓她難以忘懷,永遠懷抱一顆感恩的心。因此,伯尼麗香非常理解和同情新移民,願意從多方面協助他們排憂解難;她的公寓地產不僅是作為一種事業的經營,也想透過幫助新移民,來回饋社會,回報以前曾經幫助過她的人,讓這份對新移民的關愛與情感,可以永遠良性循環的傳承下去。

經營管理一個多種族裔的公寓其實難度很高,但伯尼麗香認為「發自內心真誠關懷,就能打破任何族群的隔閡與距離」。伯尼麗香在員工的聘任上,特別要求必須延攬會講中文、越南、緬甸、西班牙等多種語言的人才,以便跟住戶做充分溝通並適時地提供協助。

一些剛到美國的新移民,不知道如何申請電話線路,或申請駕照,她的員工們都會盡所能地給予他們幫助。為解決新移民就業、生活等問題,她旗下的公寓裡還建立了公寓娛樂活動室,提供報紙刊物、錄音帶,舉辦英語學習班,就業培訓班,提供雙職工子女放學後託管服務,提供法律諮詢服務等,這些都是針對住戶免費提供的服務。

每年的中國舊曆年,伯尼麗香會在公寓社區裡舉辦春節聯歡會,讓旅居海外的遊子感受到濃厚的人情味和全家團圓的過年氣氛。這時伯尼麗香會請員工訂購豐盛的年菜,每個家庭也會提供自家的拿手菜,滿桌菜肴豐盛無比;就連同住在公寓,非華裔的移民,也被邀請一起參加,共同分享中國新年的喜氣。也同時把中國古老的文化和傳承在國外發揚光大。

伯尼麗香在聯歡會中,會依華人習俗派發過年紅包,或是贈送禮物給住戶,將自己化身為這個大家庭的「當家主母」,帶給他們在海外異國溫馨難忘的新春回憶。

公司的發展少不了客戶,為了感謝住戶們,在感恩節和聖誕節,公司也會舉辦感謝住戶的聚餐和娛樂活動,這類活動的舉辦已成為「石山地產」的傳統,伯尼麗香和經營團隊每次看到住戶開心的笑容,再辛苦都覺得充滿樂趣而且無比欣慰。

特別值得一提的是,面對多元族裔的國際村,每住進一個新族裔的住戶,他們都會升起他所屬國家的國旗,讓新住民在這裡有歸屬感。透過這些充滿家庭溫暖與人情味的細膩作法,及針對不同族群住戶所舉辦的活動,讓客戶在這裡安居樂業,成為穩固的顧客:而透過他們的口耳相傳,這個做法成為「石山地產」一支獨秀的特色,吸引了許多新的住戶,帶動了出租率的提高。

四、山不轉路轉,路不轉人轉

2001年,伯尼麗香遭遇事業經營的第二波衝擊。美國發生震驚全球的「911恐怖攻擊事件」,已經發生的災難,及無法預期的後續攻擊行動,引起民眾的恐慌;當時全國處於風聲鶴唳,信心崩潰的情況;投資停擺、人員走避,許多人選擇離開美國,暫時回鄉避險。因為人口遷移,及失業率增加,這段時期「石山地產」的公寓物業出租率大幅下降,經營狀況受到嚴重的衝擊。

一直到2003年為止,這段時間可說是「石山地產」公寓經營上最辛苦的一段時間。銀行貸款利率降低,刺激新屋銷售興旺,許多住戶趁此良機購屋置產,陸續遷出;而伯尼麗香認為這是一種趨勢,無法抵擋,因此便開始思考朝多元化地產物業的方向發展。

面對這些衝擊,詹姆斯和伯尼麗香開始檢討因應對策,強化公寓的環境服務品質,讓公司提供的出租產品具備別人無法比擬的優勢競爭力。首先,採用高速寬頻網路,這是休士頓第一個採用高速網路的出租公寓;在環境營造上,花大筆的經費設計庭園景觀,以提高居住品質;創造產品的市場區隔,將建築物漆上大膽的鮮豔色彩,引領陽光般的氣息,掃除人們因景氣而造成的低迷心情,並引起公眾注意,成為人們談論的話題,大幅提高了知名度。

為配合住戶使用的喜好與習慣,伯尼麗香將一樓地面材料改為地磚,二樓改為木地板,以破除地毯太熱不好維護、及容易產生過敏源的問題。在經過這些整頓與改變後,產品更具吸引力與競爭力,公寓的出租率也大幅增加。有趣的是,連借錢給伯尼麗香的銀行,也因為喜歡「石山地產」的房子,而成為伯尼麗香的房客。

2003年,伯尼麗香利用美國有史以來最低利率的機會,將名下產業的貸款狀況重新調整,提出展延貸款週期、及重新議定利率的申請;期限一拉長,加上每月利息金額降低,現金流量運用更加充裕靈活,便可以將多出的現金進行逆向操作,逢低買進新的不動產。

首先,在紐澤西買下了第一個辦公室大樓,這是伯尼麗香經營公寓不動產生意後,20年來第一次轉往商業不動產的方向投資。2004年,買下休士頓中國城附近的「陽花中心」,這是在休士頓第一個辦公室和倉庫的物業;2005年又購下兩塊25英畝和88英畝的土地;2007年又連續買下兩棟辦公大樓。投資土地、商業中心、及購買商場、興建Shopping Center的計劃,都在陸續展開。

五、金融危機中的多元化生存法則

自2008年,金融危機席捲美國大地,失業人數急劇上升,許多住在伯尼麗香公寓的租客失去了工作,不能及時繳納房租。伯尼麗香急人所急,積極為租客創造就業機會,設法在自己的公司增設工作,雇傭租客,並減免他們的房租。還有一些移民因不懂英文很難找到工作,伯尼麗香也為他們提供一些不需要用到英文的,像割草、刷漆等就職機會。

對內,她及時調整職工的工作時間,延長租賃辦公室的對外開放時間到晚上7點鐘,儘量滿足那些下班後尋找租房的客戶。她還研究財務報告,在不減低房屋品質的前提下,儘量節省一些不必要的開銷。另外,考慮到住戶的很多不穩定性,伯尼麗香取消了6個月和12個月的固定合同制,更靈活的時間性讓房客更放心。伯尼麗香還提供住房帶家居出租,給臨時來工作的住戶提供像家一樣更方便的服務。

對於市場的開發,詹姆斯和旭陽充分利用免費的網路資源優勢,大幅度地宣傳「石山地產」,創出公寓行銷品牌。

金融危機以來,銀行業謹小慎微,收緊銀根。而「石山地產」一直以來是各大銀行追逐貸款的重要客戶,遇到了銀行的資金縮減,再加上失業率的不斷提升而不能增加房租以提高收入的狀況,伯尼麗香決定將公司的部分資金進行多元化投資,以求在不同領域的發展增加公司的市場競爭力和存活率。

她利用其在營養學的知識和她身為華人的背景,看中了一個在中國投資長白山礦泉水開發的項目,一來水是人類生存之本,好的水關乎健康,這是一項造福幾代的事業;再來,健康飲用水的需求量是非常龐大的,銷量也將非常可觀,這就表示水投資專案的前景一片光明。這次的轉型投資,再次體現了伯尼麗香在危機時刻力挽狂瀾的氣魄和對未來市場判斷準確的眼光,以及遇事絲毫不亂的決斷。

六、成功,需要全心全力的投入

平日喜歡穿著輕鬆牛仔褲和運動衫的伯尼麗香,擁有營養學和企業管理兩個碩士學位,卻自認不是個聰明人。儘管今日她的「石山地產」資產總值估計已超過千萬美金,但談起成功之道,她認為:「成功沒有捷徑,需要時間和全心投入」,她所得到的成就都是抓住機遇、全力以赴、變革創新、發展特色的結果。

由於公寓管理是24小時的服務,伯尼麗香幾乎是每週工作七天,沒有假日,只要需要工作就去做,也常會利用假日去看新的投資項目。每天晚上伯尼麗香都要到一兩點才睡,詳細記下當天重要的事,為隔天要做的事做充分的準備。每晚睡前固定要看《紐約時報》,一則是當年為他們刊登結婚啟事,讓她對《紐約時報》有一份特別的感情;一則也是為了增進自己的常識與閱讀能力。

三十年來,伯尼麗香憑藉自己的智慧及吃苦耐勞的毅力;加上房地產無論景氣如何變動,本身都有增值潛力的優勢,逐步將「石山地產」發展壯大,除了紐澤西投資的房地產,在大休士頓地區她擁有九組公寓群、兩處商業中心、兩棟辦公大樓和幾塊大面積未開發的商業土地,總出租面積超過200多萬平方英呎。

自2001年之後,石山地產購買了超過兩千個單位的公寓房,包括:「陽花木」、「陽花湖」、「陽花如意園」、「陽花山」,以及紐澤西的辦公大樓、休士頓的「陽花中心」、「陽花村倉儲中心」和2550 Gary Falls辦公大樓等商業地產,將公司成功轉型,形成了公司多元化發展的佈局。其中位於中國城的「陽花」系列,由於位置方便、價格合理、服務周到,成為亞裔新移民選擇寓所的首選,而伯尼麗香也以「公寓皇后」的名號享譽僑界。

第四篇 以人為本的經營哲學

一、為臺灣媳婦爭口氣

2008年8月,是伯尼麗香和詹姆斯結婚四十周年的紀念。許多人對於「國籍文化背景相異、外型身高相差很多、個性也南轅北轍」的伯尼夫婦,居然可以維持這麼久的婚姻,都感到很好奇。伯尼麗香認為,與先生兩人之間有一個很重要的共同背景,那就是「他們的父親都是自己創業」。

伯尼麗香的父親經營一家五金行,從小生長在做生意的家庭,親眼目睹父親從成功的經營成果中享受著至高的樂趣。詹姆斯的父親則是一位房地產開發商,一直都希望長子詹姆斯能克紹箕裘。由於夫妻兩人都來自創業有成的家庭,因此都曾經被創業的工作狂熱感染,誠如伯尼麗香所說:「雖然我們有很多地方不一樣,但是有幾點相同之處,最重要的一點就是兩個人都是「工作狂」。」這一個共同點,成為他們婚姻最好的結合點,兩人都願意為既定的目標同心協力、努力打拚,直到成功為止。

由於兩人都很熱愛工作,年輕時的詹姆斯如果因工作時間較長,而無法適時給伯尼麗香協助時,她也會理解,不會抱怨。兩人都愛好古典音樂,回到家中,共同分享欣賞,也能讓兩人放下一切,舒緩緊繃的心情,得到壓力的釋放,和興趣相投的喜悅。

另一項伯尼麗香平常不太提起的因素,是潛藏在她內心「一定要努力爭口氣」的意念;要向曾經阻撓他們結婚的詹姆斯父母,證明自己這個從臺灣來的媳婦是個好妻子,是個值得詹姆斯終生相惜的好伴侶。兩人共組家庭,必須建立「相依為命,同心協力」的感覺,共同把婚姻維繫好;因此,這麼多年,伯尼麗香從不計較自己的辛苦承擔,努力的把家庭和事業照顧好;而詹姆斯一直是個好父親、好先生,對婚姻忠誠,婚後就把薪水支票原封不動的交給伯尼麗香,即便後來逐漸累積了龐大的財富,也從不過問財務,完全信任伯尼麗香的安排。

二、孩子,是一切奮鬥的能量泉源

事業上的發展,只是伯尼麗香成功的一面,家庭的和睦、子女的優秀才是伯尼麗香引以為傲的。伯尼麗香在她中西文化合璧的家庭,和她一子二女的身上,傾注了大量的心血。丈夫詹姆斯伯尼,知識淵博,經濟方面的造詣深厚,從華爾街證券交易所的合夥人退休後,他全力支持伯尼麗香,傾心相助。夫妻兩人彼此同甘共苦、攜手同心、相互扶持、恩愛互敬的精神,為子女們樹立了好榜樣,也激勵著子女們在人生的道路上去拚搏奮鬥。擁有伯尼麗香這麼棒的母親,孩子們都會很驕傲自豪地跟朋友誇耀:「你們知道我媽媽是中國人嗎?」

「石山地產」公司的「陽花國際村」理念,為坐落在西南區中國城的多樣化家庭式公寓社區的管理注入了一份新的活力。伯尼麗香和詹姆斯夫婦倡導的「陽花國際村」理念,成為公司發展的方向,為全美乃至全世界移民至休士頓的移民家庭,提供更好更人性化的服務。

「陽花」(SunBlossom),取其字義,「太陽出來,百花盛開」,象徵「石山地產」的發展將會如繁花似錦,越來越興旺。這個命名,來源於伯尼麗香三個孩子的名字。兒子名旭陽(Ceyan),意謂「冉冉升起的太陽」;大女兒梅林(Mayling),於冬天出生,指「寒冬盛開的梅花」;女兒香蓮(Shanlenn),由於蓮花是佛教的象徵,而這孩子是在外婆過世後隔年出生,因此為紀念伯尼麗香篤信佛教的母親而命名。

伯尼麗香的母親從來沒見過詹姆斯這個洋女婿,1973年剛合夥創業,由於業務關係,伯尼麗香於次年返臺探望生病中的母親時,詹姆斯無法同行,沒想到岳母在1976年就過世了。伯尼麗香心裡對母親很愧疚,因此隔年小女兒出生後,便以「香蓮」之名來紀念母親;伯尼麗香跟小女兒開玩笑:「妳是外婆投胎轉世而來的」,這時小女兒就會撒嬌的說:「那我就是媽媽,妳要特別孝順照顧我喔!」童言童語,逗得伯尼麗香哈哈大笑。

長子旭陽,最早投身家庭事業,是父母的左臂右膀,大學時期三年之內拿下經濟和管理兩個學位。從紐約大學商學院畢業後,先到休士頓協助父親發展新的事業版圖,再回紐澤西掌管公司房地產的經營、市場運作及定位。2008年5月,進入位於麻薩諸塞州波士頓市的哈佛商學院,開始攻讀為期三年,專為公司管理者、企業家開設的管理碩士(OPM)課程。同時利用業餘時間,在紐約大學進修房地產碩士(MS)學位。2009年11月,旭陽完成終身大事,與辛西亞(Cynthia)結婚,伯尼家族增添了新幫手。

大女兒梅林,2008年6月獲得耶魯大學授予的政治學博士學位後,曾在普林斯頓大學(Princeton University)就職,現在英國倫敦經濟學院任教;配合全職的研究項目,常到美國各大學演講,及赴中國中部進行實地研究。小女兒香蓮,獲哈佛大學MBA學位後,現在中國北京的微軟(Microsoft)公司工作;2008年11月,香蓮生下伯尼家族第一個孫子亞爾丁(Alden),中文名「莊白山」讓伯尼麗香於含飴弄孫中獲得極大的幸福與滿足。

三、員工,是企業最重要的資產

2000年以來,美國經濟景氣下滑,影響各個行業,對房屋出租業主影響也很大。伯尼麗香帶領著員工,花了幾年的時間,並力求改善才將情況控制。能夠力挽狂瀾的主要原因,是強化經營管理的品質,建立「石山地產」金字招牌的品牌形象,要求管理公寓的經理們:「都要遵守「房客第一」的服務準則,嚴格按照公司規定:住戶提出的問題和遇到的困難,必須在一天內給予妥善解決。」

伯尼麗香把員工看成是自己的家人,需要幫忙或有緊急需求時,會提供無息的公司貸款,讓員工在一年之內分期付款償還。有時也會贈送免費的機票,讓員工返鄉探親。單身或攜眷員工,都可以免費住公司提供的房子。員工都會叫伯尼麗香「伯尼媽媽」,像對待母親一樣的尊敬她,發自內心的愛她;而伯尼麗香也把他們當孩子一樣看待,教導他們做人處世的道理。

「石山地產」的市場經理羅琳,就曾住在公司的公寓社區「陽花園」裡,她說這也是她為這家公司工作的原因:「我相信「石山地產」,因為我住在這裡,知道這裡的員工多麼親切,也瞭解他們對這個公寓社區和住戶無微不至的照顧,所以我清楚我能夠為它開拓好市場。」

現在,「石山地產」固定員工大約有100名,詹姆斯比較喜歡認真負責的東方人,尤其是華人,佔一半以上的比例,負責修理、出租公寓;墨西哥裔的員工負責服務清潔和園林整理的工作。伯尼麗香認為,他們的成功,與新澤西和休士頓的員工們,努力工作及優秀的表現是分不開的,每年公司都會舉辦「感謝餐會」,藉此表揚並感謝員工與家屬對公司的付出與貢獻。

第五篇 永恆的生命價值

一、華冠獎是打開榮耀的鑰匙

2001年,伯尼麗香在休士頓公寓不動產界十多年的成功創業歷程,受到美南地區臺商與臺灣經濟部的肯定,推薦她角逐「世界華人工商婦女企管協會」舉辦的「第一屆世界十大傑出華商婦女華冠獎」選拔。伯尼麗香從全球各地被推薦參選的眾多角逐者中脫穎而出,受到評審團肯定,成為「華冠獎」首屆得主之一。

親近伯尼麗香的人都知道,在「華冠獎」冠冕加身的同時,伯尼麗香正面臨創業以來最大的考驗與挑戰;因為在頒獎典禮之前,美國正好發生「911恐怖攻擊事件」,這個事件對公寓出租的衝擊,直到二年後才獲得緩解;而其中一個重要的改變力量,是來自於當選「華冠獎」之後,伯尼麗香以「華冠獎得主」的身分,開始活躍於美南各界,受到高度的肯定與重視。

這段期間,透過許多公益活動的參與,伯尼麗香不但擺脫事業瓶頸的陰霾,重拾自信心,人生態度也隨之改變。而在實踐「華冠獎得主」社會責任與義務的過程,人生視野更加開闊,事業格局也跟著提升。在事業轉型成功後,伯尼麗香從此一路順遂,在家庭、事業、和公益成就上,都有很好的發展與評價。

伯尼麗香本來以為拿到「華冠獎」已經是人生的最高榮譽了,沒想到這只是一個開始,「華冠獎」榮銜原來是幫助伯尼麗香「打開人生榮耀之門的金鑰匙」,受肯定的獎項接踵而來,而且越來越多。

2001年獲得「華冠獎」後,伯尼麗香在2002年及2005年兩次當選「亞裔商會」的「傑出企業家獎」;2004年因協助「休士頓新華埠委員會」翻譯並出版《預防犯罪手冊》,而接受市長比爾懷特(Bill White)頒發「特別貢獻獎」;2005年德州政府頒發「夫妻成就獎」,同年獲美國經濟部表彰「石山地產」經營成功的榮譽證書,以及榮登「世界華人工商婦女企管協會美南分會」的「環宇世華工商傑出夫妻名人榜」;2006年因在卡翠納風災期間熱心幫助安頓災民,獲得「美華協會(OCA)休士頓分會」頒發的「傑出成就獎」;同時在該年榮登「中華文化服務中心」的「傑出家庭獎」。

2007年,「休士頓大學法學中心」(University of Houston Law Center)頒發「新移民成就獎」(Arrival Award for Distinguished Immigrant Achievement)給伯尼麗香,她是三位獲獎者中唯一的華裔,也是唯一的女性。伯尼麗香以她獨樹一格的領導風格、旗下龐大的地產王國、和全方位的社區服務,榮獲這項殊榮。「新移民成就獎」的獲得,表彰伯尼麗香經過多年的辛勤耕耘,在異國他鄉不僅創造了巨大的個人財富,而且為社會帶來不可估量的經濟效益和成就,成為新一代移民的典範。

在所有陸續而來的肯定當中,最讓伯尼麗香引以為傲的,是《紐約時報》(The N.Y. Times, Jan. 16, 2005)的專題報導,標題是「一位房地產企業家不同凡響的成功之路」。這篇文章除了介紹伯尼麗香成功的事業外,還推崇伯尼麗香是一位好母親,這樣的讚譽,對於身為三個孩子的母親和成功創業者的她來說,真是最好的肯定。

休士頓Yellow Magazine(Jan. 2007)也有採訪過伯尼麗香,還有Asian Business Journal(Oct. 2006)的文章,以及很多中文報紙的報導,如美南新聞、德州月刊、美中晚報…等等。

2008年,「石山地產」獲得專為美國華人社區提供服務,並為華裔學生贊助獎學金的組織—中國學者俱樂部(Chinese Professional Club)授予「企業卓越貢獻獎」,以肯定「石山地產」為休士頓亞洲城的提升所作出的努力;特別是對「石山地產」在參與社區活動、提升社區安全方案、以及促進經濟發展和進步等方面的貢獻予以肯定與表彰。

2009年,伯尼麗香獲得中華文化服務中心的「社區傑出貢獻獎」。2010年,她又獲得「美南中國大專院校聯合校友會」授予德州政府最高的「黃玫瑰」獎;值得一提的是,作為《華夏財富》雜誌9月號的封面人物,記者對她進行了專訪和報導。

每一個獎項和每一份報導,對伯尼麗香來說,都是一種認可與鼓勵,成為幫助伯尼麗香繼續奮鬥下去的不懈動力。

二、深耕福田,歡喜豐收

獲得「華冠獎」榮銜之後,伯尼麗香成為各種社團爭相邀請的明星人物,參與社區服務越來越多,並且擔任重要的職位,有國際領導基金會顧問、世界華人工商婦女企管協會總會常務理事、休士頓國際管理區理事、休士頓市房地產財務聯合會委員、休士頓新華埠推廣委員會行銷主任、出版休士頓新華埠推廣委員會推廣新中國城的休士頓西南區中國城導覽創刊號、世界華人工商婦女企管協會總會終身榮譽理事、休士頓分會理事、會刊編輯顧問、出版工商婦女會美南分會會刊、亞裔商會理事、中華文化服務中心理事會顧問、亞美舞蹈團副總理事、終身榮譽理事、休士頓臺灣商會榮譽副主席…等等。伯尼麗香都全心全力付出,希望盡自己最大的能力,協助促進中美文化交流,幫助新西南中國城進入美國主流社會。

過去,伯尼麗香全副精力都放在管理「石山地產」旗下的公寓;不論在時間分配上,或是個人的體力上,都比較輕鬆,至少沒有那麼多重的社會責任和壓力。得獎後,伯尼麗香受到休士頓各界極高的肯定與認同,在受邀參加許多社區團體與公益活動後,她也開始改變生活步調與行動計劃。

公司與社團事務兩邊兼顧,讓伯尼麗香一天24小時的行程變得緊湊,工作量雖然增加,但是收穫也很可觀。這段時期,讓伯尼麗香體驗到不同的社會經驗,豐富了原本單調的生活,而且透過社團的鍛鍊,與責任的承擔,發現自己在不同領域中的潛力,並嘗試了很多自己從未接觸過的經驗。

由於受聘擔任的都是非營利社團的義務職,讓一向熱心助人的伯尼麗香很難拒絕;但也由於沒有經驗,不知如何下手,在剛開始的時候很不習慣。例如擔任「亞美舞蹈團」副理事長時,第一項任務就是為他們的舞蹈表演籌措經費,伯尼麗香從未向別人募過贊助款,因此就絞盡腦汁考慮如何進行。

首先,請助理收集一些名單,找出過去幾十年經常和她有生意往來的對象,如律師、保險顧問、房地產經紀人、五金材料行等,先寫信再打電話聯絡,沒想到,過程出奇順利,他們都非常慷慨,承諾登廣告或是購買觀賞表演的門票,不但給伯尼麗香人情,也讓伯尼麗香在一夕之間成為募款的冠軍。

這項募款能力被開發出來後,伯尼麗香就常運用類似的方法,協助社團或公益活動籌募經費。令人感動的是,2004年底,她因正在服藥治療,身體虛弱,醫生要求她要臥床休息的情況下,為幫助在印度、泰國、東南亞等地,陷於海嘯災難的國家,依然帶領著員工參加超過她身體能力負擔的徒步募款活動。

不只協助募款,伯尼麗香也常慷慨解囊,支持社團的運作。2005年「世界華人工商婦女企管協會美南分會」會長鄭昭心有所感的對伯尼麗香說,因為有她的努力和贊助,會裡才能有二萬多美金的盈餘作為慈善基金,捐贈給「慈濟基金會美南德州分會」和「中華文化中心」,並特別在大會中給她們夫妻頒獎表揚。對於自己在會裡的貢獻受到肯定,伯尼麗香卻謙遜地感謝會裡全體姐妹為成立20週年的活動投注的時間與精力,也表示應該盡更大的能力回饋大家對她們全家的疼惜與肯定。

伯尼麗香另一項被開發出來的潛能,是雜誌編輯能力,與文學造詣的提高。2005年,伯尼麗香為「世界華人工商婦女企管協會美南分會」創辦半年刊,成為會刊編輯組的負責人。伯尼麗香給自己訂的目標,是可以讓會刊成為全球會員互相溝通的橋樑、交流資訊的平臺、以及分享成果的園地。

會刊編輯的成功經驗,使伯尼麗香對排版印刷業有了濃厚的興趣,也對自己更加充滿自信。之後,伯尼麗香被聘為「休士頓新華埠委員會」的營銷部主任,負責向整個休士頓乃至全美國的主流社會推廣休士頓新中國城,便運用這方面的經驗,編輯了第一期英文版的《休士頓西南中國城指南》,並且成功募到很多廣告,可以完全支付全彩色二萬本的印刷費用,將《休士頓西南中國城指南》免費捐贈給各界社團。

另外,伯尼麗香還為休士頓市政府和Houston West提供採訪題材,請美國記者參觀中國城之後,寫了四頁文章,大力宣傳新中國城。這些工作讓伯尼麗香累積了經驗,對文學、寫作提高了興趣,也對公關宣傳充滿了信心。

參與社會公益活動,雖然佔去伯尼麗香很多的時間與精力,卻使她獲得許多好的回報。不僅樹立了口碑良好的公益個人形象,公司的企業形象和信譽也受到肯定與褒獎。這些無形的力量,發揮在事業經營和人力資源上,得到很多有效的幫助,這些是伯尼麗香當初未曾預料到的。包括政府、社會、媒體、銀行,以及員工、房客,都願意給予伯尼麗香和「石山地產」高度的支持與協助,例如:社團成員提供很多投資訊息,銀行在貸款方面給予優惠條件,很多傑出的人才主動加入「石山地產」的大家庭,還有很多高素質的房客搬入「石山地產」旗下的公寓。

從公益活動的歷練與建立的人際關係,對於事業的幫助與回饋非常明顯,不但幫助「石山地產」走過「911」之後的企業危機,也帶領「石山地產」成就今天的開闊局面。獲得「華冠獎」肯定後的伯尼麗香,在公益活動上深耕福田,卻意外獲得許多歡喜的豐收,並且形成一個良性循環,這大概就是中國老祖宗常說的「善有善報」吧!

三、當下的典範,永恆的傳奇

「許多傳奇夢想的實現,都是在人生轉彎處,選擇挑戰較艱巨的方向,並且勇敢面對、堅持到底」。與詹姆斯的相遇,讓遠離家鄉故土的伯尼麗香意想不到的,成為家庭事業雙成功的楷模。地產買賣合作對象的失信自私,讓嬌弱的伯尼麗香,從此扛起連大男人都覺得粗重的地產管理事業,卻也開啟了「石山地產」的夢想與傳奇。

伯尼麗香很滿意現在忙碌而充滿挑戰的生活,「事在人為」是伯尼麗香終生奉行的信念,只要腳踏實地、不斷地充實自我、堅持不懈、努力到底,夢想其實沒有那麼遙遠。伯尼麗香深信,自己一直是「施比受有福」這句話的實踐者,因此更加激勵自己,要努力積極的做好每件事,以回饋社會。

獲得「華冠獎」是伯尼麗香另一個重要的生命里程碑,不但擴展生活範疇,也改變了人生態度,讓她受益良多。年過七旬的伯尼麗香,除了持續對工作的熱情,更以「開創新局為使命,助人行善為志趣」。

在經歷了一場病痛後,伯尼麗香對生死有更進一步的瞭解與體會,除了假期飛行到全美,與分散各地的孩子們享受難得的團聚以外,對於宗教和社團組織的支持與捐助更是不遺餘力。

多年來,伯尼麗香持續提供幾間公寓,作為藏傳佛教的活動場所。目前伯尼麗香已成為「中華文化服務中心」經常的捐助人,擔任「休士頓國際區發展團隊」創始人之一,並且以華冠獎得獎人身分繼續在各種社團參與活動,傳授成功經驗,以激勵更多女性勇敢跨出編織成功夢想的行動。

伯尼麗香在房地產專業領域的優異成績,也讓她成為《休士頓號角報(Houston Chronicle)》頭版報導的人物。更令她欣慰的是,美國德州州議員還特別頒發「德州榮譽證書Proclamation of Texas」給伯尼麗香,認可她的成就,並正式將她載入休士頓的歷史。這項記載,將使伯尼麗香一生的奮鬥史永遠銘誌,不但成為「當下的典範」,也將成為「永恆的傳奇」!

跨步前進的築夢軌跡,布衣行腳的生命智慧

【伯尼麗香的人生行腳】

1960年 畢業於臺灣台北國立師範大學
1964-1970年 擔任紐約市立醫院營養師、門診部營養顧問;美國聯邦政府資助的孕婦保健中心健康顧問
1965年 畢業於美國哥倫比亞大學Columbia University ,獲營養學碩士學位
1971年 畢業於美國紐約大學New York University,獲工商管理碩士學位
1981年 購入第一棟公寓地產,開創地產事業
2001年 當選「第一屆世界十大傑出華商婦女華冠獎」
2002年 榮獲「休士頓亞裔商會」頒發「傑出企業家獎」
2003年 榮獲國家公寓協會(National Apartment Association)頒發「公寓最高指導總經理」
2004年 協助印行中文版休士頓犯罪防治手冊,獲得市長比爾懷特致贈獎牌
2005年 榮登「世界華人工商婦女企管協會美南分會」「2005年環宇世華工商傑夫妻名人榜」榮獲GFCBW Southern U.S.A..—20th Anniversary Commemorative Gala.榮獲 Asian Chamber of Commerce(Houston)Enterpreneur of the Year Award
2006年 榮獲「中華文化服務中心」致敬亞美全明星獎「家庭獎」。榮獲Overseas Chinese Association—Honors outstanding Asian Americans。榮獲華美協會表彰「傑出成就獎」。榮獲State of Texas Governor’s Award—Global Business Achievement Hall of Fame Recipient
2007年 榮獲休斯頓大學法學院授予的「新移民成就獎」;獲得亞裔商會「閃亮之星」榮譽稱號
2008年 榮獲中華學人聯誼會頒發的「企業卓越貢獻獎」
2009年 獲得中華文化服務中心的「社區傑出貢獻獎」;榮獲德州參議院頒發的「休斯頓西南區新中國城發展特別貢獻榮譽嘉獎令」
2010年 德州州政府頒發的「德州黃玫瑰獎」;榮獲國際領袖基金會授予的「地區領導人獎」

對伯尼麗香的嘉獎令
美國德州第133選區眾議員 Kristi Thibaut

鑒於 房地產開發人—伯尼麗香多年為休士頓西南區生活品質的提高所作出的貢獻;

鑒於 作為臺灣人,從臺灣師範大學畢業後,伯尼麗香於二十世紀六十年代至美國深造,先後獲得哥倫比亞大學營養學碩士學位和紐約大學工商管理碩士學位。她與詹姆斯·伯尼結婚後定居美國,並育有一兒二女;

鑒於 1981年,伯尼夫人在新澤西州購買第一棟公寓物業,創立石山地產。十年後,在石山地產公司的主持下,她在休士頓西南區購進並翻修了一棟200個單元的公寓。從此,她的石山地產的投資組合裡除了幾棟商業大樓外,又添加了9個休士頓地區的住宅物業。她的大部分公寓住宅,在翻修時,以她先生一枝獨秀的「陽花國際村」理念為基本,考慮了移民家庭的多重需求,以其別具特色的外觀、獨具一格的熱帶園林景觀,以及給住戶提供免費英語培訓和其他培訓而著名。伯尼夫人把安全當做頭等大事,她所有的住宅物業每棟都獲得了休士頓警察局的藍星證書。

鑒於 伯尼夫人以其卓越的成就備受尊重,令人敬仰,並獲得無數獎項:包括2008年由華人專業協會頒發的「企業影響力獎」和2007年休士頓大學法律中心的「移民成就到達獎」,以及2002和2005年兩次獲得亞裔商會「傑出企業家獎」和2007年「閃亮之星」榮譽稱號,等等。

鑒於 伯尼麗香對休士頓西南區的發展和繁榮發揮的重要貢獻。以及她對她同胞居民的關懷與幫助,都令人高興,值得讚揚。

因此決議 對伯尼麗香代表她的社區所付出的獨特努力特此表揚,並誠摯祝願她繼續成功。




石山地產·陽花國際公寓
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